$华夏南京交通高速公路REIT(SH508069)$ $华夏首创奥莱REIT(SH508005)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量上涨，涨幅为0.46%，指数成交金额为3.98亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.32亿元，市场平均换手率为0.6240%。
今日发生3笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为1494.6万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、基金指数，但是强于债券指数和转债指数。市场成交总金额保持平稳。其中涨幅最大的是南京交通REIT（涨幅3.90%），跌幅最大的是国金铁建REIT（跌幅-0.53%），且回撤比例最大的是深圳安居REIT（最大回撤5.41%）。从南京交通REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘之后的半小时内，价格呈现出稳步上涨态势，成交量也有小幅增加。在10点到11点间，价格基本处于横盘整理，但是成交量却明显放大。之后该REIT价格继续保持窄幅波动行情，成交量只是散点性放大，最终该REIT以全天上涨3.90%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为7.760元。
今日市场跌幅最大的是国金铁建REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与国金铁建REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与国金铁建REIT相关系数最低的公募REITs基金是深高速REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与国金铁建REIT相关系数最低的公募REITs基金是华威市场REIT。
今日公募REITs市场放量上涨，市场中有51只公募REITs产品上涨，有14只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日消费设施板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。仓储物流板块今日整体涨幅最小，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.320%（即外高桥REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.763%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（5月14日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额保持平稳，市场交易情绪有所升温。今日公募REITs市场中七个板块全部上涨，其中消费设施板块整体涨幅最大，涨幅为1.475%，成交金额环比前一交易日有所增加。仓储物流板块今日整体涨幅最小，涨幅为0.048%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保及公用事业板块，该板块今日上涨0.367%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所回升。今日公募REITs指数小幅低开，但很快指数就被拉升到昨日收盘价之上，市场大概经过15分钟左右的多空博弈后，开始选择稳步向上攀升。到10点50分时，成交量开始增加，上涨趋势也更加明显。在下午交易时段内，REITs指数基本呈现一个窄幅震荡行情，在收盘之前的30分钟内，REITs指数又出现一波上涨，最终公募REITs指数以上涨0.46%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
在今日A股市场普遍上涨和国债收益率有所上升的情况下，公募REITs指数也以放量上涨收盘，市场全天的做多情绪较为明显。一般情况下与国债收益率成负相关关系的保租房板块，今日也上涨0.468%，但成交量却环比有所下降，或表明保租房板块的投资者目前抛售意愿不是太强，整体处于持票待涨状态。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅上涨，今日成交额环比前一交易日增加了120.95%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.381%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月14日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月14日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月14日基金最新市值规模
3、深国际REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月14日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月14日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月14日基金最新市值规模
3、绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
