$华夏金茂商业REIT(SH508017)$ $华安外高桥REIT(SH508048)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数止跌回升，涨幅为0.03%，指数成交金额为3.35亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.65亿元，市场平均换手率为0.5924%。
今日发生3笔大宗交易，成交金额最大的是中金印力REIT。今日大宗交易成交总金额为6,885.29万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现强于沪深300、基金指数、债券指数和转债指数。市场成交总金额小幅减少。其中涨幅最大的是金茂商业REIT（涨幅1.95%），跌幅最大的是蛇口产园REIT（跌幅-1.24%），且回撤比例最大的是济南能源REIT（最大回撤3.32%）。从金茂商业REIT今日分时走势图可知，该REIT低价开盘，开盘之后的1小时内，价格基本就位于开盘价附近横盘整理。从10点30分左右开始，该REIT价格就开启了缓慢上涨趋势，过程中成交量呈现散点性放大，在收盘之前的10分钟内，价格又被快速提升一波，最终该REIT以全天上涨1.95%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.376元。
今日市场跌幅最大的是蛇口产园REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与蛇口产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与蛇口产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与蛇口产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT。
今日公募REITs市场小幅上升，市场中有36只公募REITs产品上涨，有29只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.478%（即临港产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.717%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（5月9日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅减少，市场交易情绪保持平稳。今日公募REITs市场中五个板块上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为0.498%，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.160%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保及公用事业板块，该板块今日上涨0.329%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性保持稳定。今日公募REITs指数小幅低开，并迅速碰触到今日最大跌幅-0.17%，之后指数有小幅反弹，但仍旧处于小幅跌势。约从10点30分开始，REITs指数基本围绕着跌幅-0.06%的水平进行窄幅波动，直到14点30分时，REITs指数开始向上攀升，但成交量没有明显放量，最终公募REITs指数以微涨0.03%收盘，成交量相较昨日有所减少。
在今日A股市场普遍下跌和国债收益率有所上升的情况下，公募REITs市场暂时止住了昨日跌势，小幅微涨。从市场走势来看，今日大部分时间市场投资者以做空为主，但在即将收盘之际，市场的做多情绪突然增加，不过并没有放量，或表明市场的抛售意愿已有所降低。一般情况下，与国债收益率变化呈现负相关关系的保租房板块，今天继续维持着四连涨的势头，投资者应注意后续回调风险。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所上涨，今日成交额环比前一交易日增加了111.57%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.364%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月9日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月9日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月9日基金最新市值规模
3、深国际REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月9日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月9日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月9日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
