$中证REITs全收益(IS932047)$ $国泰君安济南能源供热REIT(SH508087)$ $中航易商仓储物流REIT(SH508078)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及明日关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及明日关注事项
今日中证REITs全收益指数微跌，跌幅为0.07%，指数成交金额为5.38亿元，相较前一日成交金额小幅减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为80188万元，市场平均换手率为0.9679%。
今日发生8笔大宗交易，成交金额最大的是广州广河REIT。今日大宗交易成交总金额为22651.07万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额基本未变。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、转债指数、基金指数和债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是济南能源REIT（涨幅7.69%），跌幅最大的是张江产园REIT（跌幅-1.43%），且回撤比例最大的是济南能源REIT（最大回撤8.63%）。从济南能源REIT今日分时走势图可知，该REIT再次以10%的涨停价格开盘，但开盘之后的15秒内就被迅速砸到微涨价位，在接下来的半小时内，该REIT价格被投资者逐步买到涨幅有8%的价位水平，随后其价格就呈现窄幅波动行情。成交量在开盘之后的1小时内增加较为明显，但在全天的剩余交易时段内，成交量基本处于平稳状态，最终以全天上涨7.69%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为11.200元。
今日市场跌幅最大的是张江产园REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与张江产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是华威市场REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与张江产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是易商仓储REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与张江产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是蒙能清洁能源REIT。
今日公募REITs市场小幅下跌，市场中有34只公募REITs产品上涨，有27只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日环保公用事业板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日大幅增加。仓储物流板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日小幅增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.533%（即重庆两江REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.109%（即电建清源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（2月19日）
明日可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪保持良好状态。今日环保公用事业板块整体涨幅最大，涨幅为1.864%，成交金额环比前一交易日大幅增加。仓储物流板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.344%，且成交金额环比前一交易日小幅增加。今日成交额环比前一交易日涨幅最大的也是环保公用事业板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性继续保持较充裕状态，虽然今日REITs指数小幅下跌，但市场的做多情绪仍旧较好，投资者的等待价格回调再入场的意愿较为明显。今日除了环保公用事业板块上涨之外，消费设施、保租房和高速公路板块也有小幅上涨，其中保租房板块的成交量环比上一交易日增加明显，表明已有部分市场投资者在适当建仓部分保租房公募REITs产品，今日保租房板块的放量上涨或与今日十年期国债收益率有所下跌有关。
今日涨势最好的仍旧是济南能源REIT，成交量达到了1.23亿元，表明已有大部分投资者开始获利抛售。但从11点之后，济南能源REIT的价格基本平稳，且成交量明显减少，不排除有部分短线的资金在适时建仓该REIT产品，毕竟其目前的全周期IRR只有2.496%，相较同板块的其它两只REITs产品的IRR还有下降空间。
另外，蒙能清洁能源REIT今日小幅上涨，今日成交额环比前一交易日增加89.51%。该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到-0.239%，表明市场投资者对于公募REITs的交易情绪仍旧较为高涨。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月19日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月19日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月19日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT、宝湾物流REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月19日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月19日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月19日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
6、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
