$招商科创REIT(SH508012)$ $华夏南京交通高速公路REIT(SH508069)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数缩量回调，跌幅为0.36%，指数成交金额为4.28亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.93亿元，市场平均换手率为0.7108%。
今日发生15笔大宗交易，成交金额最大的是顺丰物流REIT。今日大宗交易成交总金额为12867.20万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300、转债指数和债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是联东科创REIT（涨幅1.20%），跌幅最大的是恒泰租赁住房REIT（跌幅-1.75%），且回撤比例最大的是物美消费REIT（最大回撤3.43%）。从联东科创REIT今日分时走势图可知，该REIT今日平价开盘，开盘之后其价格被迅速拉升，并很快达到今日最大涨幅1.65%，之后在上午交易的剩余时段内，其价格基本保持着窄幅震荡行情，成交量也呈现出散点性增加。下午开盘后，其迎来三笔较大金额的抛盘，将价格砸到涨幅1.17%左右的水平，之后该REIT的价格基本围绕着该涨幅继续维持着小幅波动，但是下午成交量相较上午成交量有所减少，最终该REIT以全天上涨1.20%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.060元。
今日市场跌幅最大的是恒泰租赁住房REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与恒泰租赁住房REIT相关系数最低的公募REITs基金是联东科创REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与恒泰租赁住房REIT相关系数最低的公募REITs基金是物美消费REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与恒泰租赁住房REIT相关系数最低的公募REITs基金是厦门安居REIT。
今日公募REITs市场缩量下跌，市场中有15只公募REITs产品上涨，有52只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日能源板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.139%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.642%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月4日）
可关注事项：
（1） 今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪有所降温。今日公募REITs市场只有1个板块上涨，其中能源板块整体涨幅最大，涨幅为0.002%，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.805%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是收费公路板块，该板块今日下跌0.207%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减少。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后的半小时内，十年期国债收益率跌幅逐渐收复，REITs指数也从开盘时的小幅上涨变成小幅下跌。之后十年期国债收益率开启了横盘整理，REITs指数也基本维持着窄幅震荡向下行情，上午收盘时跌幅也扩大为0.20%。下午开盘后，十年期国债收益率呈现出较强的上涨趋势，REITs指数也出现了较显著的放量下跌行情，随着成交量的逐渐减少，指数的跌幅也有所放缓。在收盘之前的15分钟内，指数触碰到了今日最大跌幅0.46%，随后便开启了反弹行情，最终公募REITs指数以下跌0.36%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场普遍上涨和十年期国债收益率适度上升。今日公募REITs市场的涨跌趋势与十年期国债收益率的涨跌趋势具有较显著的负相关关系。或表明在当前公募REITs市场处于REITs产品经营财务数据披露的真空期和缺乏现金分红等事件性消息的影响下，市场投资者对于大部分公募REITs产品的投资交易关注点都放在了市场无风险利率的波动上，从而导致今日市场跌幅最为显著的板块包括保租房板块和消费设施板块。
蒙能清洁能源REIT今日价格微跌，今日成交额环比前一交易日减少了22.53%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -3.464%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月4日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月4日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月4日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月4日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
