$华夏首创奥莱REIT(SH508005)$ $易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量大涨，涨幅为0.42%，指数成交金额为3.94亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.77亿元，市场平均换手率为0.7109%。
今日发生1笔大宗交易，成交金额最大的是明阳新能源REIT。今日大宗交易成交总金额为996.42万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、沪深300、转债指数和债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是济南能源REIT（涨幅3.09%），跌幅最大的是重庆两江REIT（跌幅-1.36%），且回撤比例最大的是首农产园REIT（最大回撤5.91%）。从济南能源REIT今日分时走势图可知，该REIT今日小幅低开，开盘之后其价格就呈现出小幅下跌趋势，并达到今日最大跌幅1.01%。约从10点35分开始，伴随着几笔大额成交金额，其价格开始了反弹，这一波反弹达到涨幅1.60%，之后其价格就呈现出横盘整理，一直持续到13点30分左右，随后该REIT价格又开启了稳步上涨行情，过程中成交量没有明显放大，最终该REIT以全天上涨3.09%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为12.390元。
今日市场跌幅最大的是重庆两江REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与重庆两江REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与重庆两江REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与重庆两江REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT。
今日公募REITs市场大幅上涨，市场中有42只公募REITs产品上涨，有22只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日环保公用事业板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。仓储物流板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.166%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.748%（即南京交通REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月28日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪相对稳定。今日公募REITs市场有6个板块上涨，其中环保公用事业板块整体涨幅最大，涨幅为1.330%，成交金额环比前一交易日有所减少。仓储物流板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.011%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是消费设施板块，该板块今日上涨1.220%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性稳中有升。今日公募REITs指数小幅低开，在开盘之后REITs指数迎来一波卖盘，将指数迅速砸到今日最大跌幅0.17%，之后迎来明显反弹，当指数翻红后，该指数就保持着稳步上涨行情，上午收盘时指数上涨0.17%。下午开盘后，市场成交量明显增加，且指数基本保持着窄幅震荡行情。在即将收盘之前的15分钟内，指数被迅速拉升，且成交量一直保持较活跃状态，最终公募REITs指数以上涨0.42%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场小幅上涨和十年期国债收益率大幅下降。今日REITs市场在市场无风险利率大幅下降的情况下终于迎来了适度放量上涨，基本将市场的做空情绪扭转过来，且经过前两个交易日的横盘整理，今日市场的多头势能已明显大于空头势能。今日涨幅最好的板块分别是环保及公用事业、消费设施和保租房板块，这三个板块涨跌与十年期国债收益率的变化呈现较显著的负相关性。
蒙能清洁能源REIT今日价格微跌，今日成交额环比前一交易日增加了30.80%，该REIT通过今日的价格微跌，已将全周期IRR提升到 -2.471%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月28日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月28日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月28日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月28日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
