$嘉实中国电建清洁能源REIT(SH508026)$ $招商科创REIT(SH508012)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量下跌，跌幅为0.46%，指数成交金额为4.5亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.71亿元，市场平均换手率为0.6810%。
今日发生8笔大宗交易，成交金额最大的是印力消费REIT。今日大宗交易成交总金额为1160.25万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、债券指数、沪深300和转债指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是津开产园REIT（涨幅2.12%），跌幅最大的是京能光伏REIT（跌幅-3.12%），且回撤比例最大的是京能光伏REIT（最大回撤9.9%）。从津开产园REIT今日分时走势图可知，该REIT今日小幅低开，开盘之后的半小时内其价格就呈现出稳步上涨趋势，且成交量有小幅增加。之后其在涨幅1.05%左右的水平进行横盘整理。约在11点时，伴随着几笔大额成交金额，其价格也被迅速拉升到今日最大涨幅2.12%。在接下来的交易时段内，该REIT的价格基本在这个水平上做窄幅震荡行情，但成交量也变得较为低迷。最终该REIT以全天上涨2.12%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.557元。
今日市场跌幅最大的是京能光伏REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与京能光伏REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与京能光伏REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与京能光伏REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT。
今日公募REITs市场持续下跌，市场中有10只公募REITs产品上涨，有57只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日收费公路板块整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日有所增加。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.114%（即临港产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.387%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月21日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪小幅升温。今日公募REITs市场7个板块全部下跌，其中收费公路板块整体跌幅最小，跌幅为0.298%，成交金额环比前一交易日有所增加。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.968%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是产业园区板块，该板块今日下跌0.388%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数平价开盘，在开盘之后迎来一波买盘促使指数翻红，但是很快就被大量卖盘砸了下来，之后公募REITs指数就开启了稳步下跌的行情，且上午和下午交易时段的成交量基本相同。指数约在14点53分达到今日最大跌幅0.54%，之后在收盘之前又被小幅拉升了一波，最终公募REITs指数以下跌0.46%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场普遍上涨和十年期国债收益率明显上升。周末因墨脱水电站的大规模投资事件，导致市场投资者预期中央开始陆续颁布刺激经济的政策，并逐渐加大经济筑底预期的交易。今日股市中的建材、工程机械和建筑等周期性板块涨幅居前，从而也导致十年期国债收益率上涨明显，再叠加大部分公募REITs 2季度的业绩不是太过理想，引发公募REITs市场的整体下跌。但是在下跌的过程中，那些防御性板块，比如环保公用事业、保租房板块跌幅最大，而与经济复苏关联度更高的收费公路、仓储物流板块却跌幅最小，且部分业绩稳中有升的公募REITs产品今日反而上涨。
蒙能清洁能源REIT今日价格下跌，今日成交额环比前一交易日增加了1.88%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -3.342%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月21日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月21日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月21日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月21日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
