$华安外高桥REIT(SH508048)$ $招商科创REIT(SH508012)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数持续反弹，涨幅为0.19%，指数成交金额为4.08亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.06亿元，市场平均换手率为0.5441%。
今日发生2笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为1,001.4万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、债券指数、沪深300，但弱于转债指数。市场成交总金额小幅减少。其中涨幅最大的是外高桥REIT（涨幅2.07%），跌幅最大的是绿发商业REIT（跌幅-0.23%），且回撤比例最大的是绍兴原水水利REIT（最大回撤3.70%）。从外高桥REIT今日分时走势图可知，该REIT今日小幅低开，开盘之后的半小时内价格基本处于跌幅0.9%的水平，之后伴随着几笔大额成交额，将其价格拉升到涨幅0.34%的水平。在上午交易的剩余时段内其价格基本未有波动，且成交量十分低迷。从下午开盘之后，其价格呈现出阶梯型波动，约在14点30分左右时，成交量有所增加，价格也迅速涨到涨幅2%左右，最终该REIT以全天上涨2.07%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.139元。
今日市场跌幅最大的是绿发商业REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与绿发商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是绍兴原水水利REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与绿发商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是南京交通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与绿发商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场继续上涨，市场中有48只公募REITs产品上涨，有16只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日产业园区板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。保租房板块今日整体涨幅最小，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.061%（即临港产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.341%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月16日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅减少，市场交易情绪基本稳定。今日公募REITs市场7个板块全部上涨，其中产业园区板块整体涨幅最大，涨幅为0.495%，成交金额环比前一交易日有所增加。保租房板块今日整体涨幅最小，涨幅为0.042%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保及公用事业板块，该板块今日上涨0.417%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性保持平稳。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后指数被迅速下压，并在跌幅0.07%左右的水平进行窄幅波动了1个多小时。并在上午交易的剩余时段内，指数价格保持小幅微涨，上午指数以平价收盘。下午开盘后，成交量明显增加，指数也开启了缓慢上涨行情，伴随着成交量的持续增加，REITs指数涨幅也有所加速，最终公募REITs指数以上涨0.19%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场涨跌各异和十年期国债收益率有所上涨。今日市场表现最好的板块是产业园区板块，该板块的上涨一方面来自于其前期跌幅较大，另一方面也是市场的做多情绪开始逐步恢复。今日表现最差的板块是保租房板块，该板块的涨幅最少与今日十年期国债收益率有所上升有密切关系。昨日十年期国债收益率大幅下降，今日市场也有部分回升的需求。不过我们认为公募REITs市场经过连续两天的上涨，市场的做多情绪已有明显升温。
蒙能清洁能源REIT今日价格下跌，今日成交额环比前一交易日减少了60.85%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -3.642%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月16日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月15日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月16日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月16日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
