$中金厦门安居REIT(SH508058)$ $嘉实中国电建清洁能源REIT(SH508026)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数止跌上涨，涨幅为0.38%，指数成交金额为4.25亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.48亿元，市场平均换手率为0.5659%。
今日发生5笔大宗交易，成交金额最大的是金茂商业REIT。今日大宗交易成交总金额为1545.28万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于沪深300，转债指数，基金指数和债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是厦门安居REIT（涨幅4.19%），跌幅最大的是蒙能清洁能源REIT（跌幅-2.36%），且回撤比例最大的是华润有巢REIT（最大回撤6.55%）。从厦门安居REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后的15分钟内，伴随着成交量的放大，其价格也呈现强势上涨。随后该REIT就进入了横盘整理阶段中，过程中偶有散点性成交量放大情况，这种行情一直延续到14点40分左右时，再次迎来量价齐升行情，最终该REIT以全天上涨4.19%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.869元。
今日市场跌幅最大的是蒙能清洁能源REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是和达高科REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是百联消费REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是恒泰租赁住房REIT。
今日公募REITs市场再次上涨，市场中有46只公募REITs产品上涨，有18只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量明显增加。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。收费公路板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.068%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.069%（即招商高速公路REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（6月18日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪有所平静。今日公募REITs市场中6个板块上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为2.258%，成交金额环比前一交易日有所减少。收费公路板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.118%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保及公用事业板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减少。今日公募REITs指数小幅低开，上午交易时段内，REITs指数基本围绕着开盘价进行上下小幅波动，成交量未有明显增加。进入下午交易时段内，伴随着成交量的增加，公募REITs指数也开启了稳步上涨状态，在即将收盘之前的15分钟内，REITs指数呈现出明显的加速上涨趋势，最终公募REITs指数以上涨0.38%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
在今日A股市场小幅上涨和十年期国债收益率有所降低的情况下，公募REITs市场以上涨收盘，主要还是由于保租房板块和环保公用事业板块拉升所致，且收费公路板块是今日唯一下跌板块，成交量和跌幅相较昨日也都有所减少，或表明收费公路板块的卖盘压力已有明显释放。与十年期国债收益率负相关关联度很高的保租房板块今日再次涨幅居市场首位，说明市场投资者对于十年期国债收益率下降预期较为强烈。
蒙能清洁能源REIT今日价格大幅下跌，今日成交额环比前一交易日有所增加，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -4.322%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月18日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月18日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月18日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月18日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
