$易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $中金厦门安居REIT(SH508058)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量上涨，涨幅为0.18%，指数成交金额为3.70亿元，相较前一日成交金额大幅增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.88亿元，市场平均换手率为0.5919%。
今日发生3笔大宗交易，成交金额最大的是宽庭保租房REIT。今日大宗交易成交总金额为7,205.62万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300和基金指数，但强于债券指数和转债指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是华威市场REIT（涨幅2.13%），跌幅最大的是联东科创REIT（跌幅-0.84%），且回撤比例最大的是济南能源REIT（最大回撤4.72%）。因华威市场REIT昨日发布了现金分红公告，今日停牌1小时。从华威市场REIT今日分时走势图可知，该REIT平价开盘，开盘之后价格就迅速拉升，涨幅达到0.99%，之后该REIT价格基本围绕着涨幅0.9%左右进行横盘整理，直到下午开盘之后的15分钟时，其价格开启放量拉升趋势，并达到今日最大涨幅2.70%，之后其价格维持着窄幅波动状态，且成交量呈现散点性放大，最终该REIT以全天上涨2.13%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.958元。
今日市场跌幅最大的是联东科创REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与联东科创REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与联东科创REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与联东科创REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场持续上涨，市场中有37只公募REITs产品上涨，有28只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日产业园区板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。能源板块今日整体涨幅最小，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.521%（即临港产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.660%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（5月7日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪有所恢复。今日公募REITs市场中七个板块全部上涨，其中产业园区板块整体涨幅最大，涨幅为0.309%，成交金额环比前一交易日有所增加。能源板块今日整体涨幅最小，涨幅为0.090%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块，该板块今日上涨0.252%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅低开，并迅速达到今日最大跌幅-0.16%，之后呈现出一个V型反弹。在开盘之后的1小时内，REITs指数基本围绕着开盘价上下波动，并没有一个明确的走势信号。约在11点时，伴随着成交量的放大，REITs指数出现一个先涨后跌的形态，在13点时也有这样一波先涨后跌的趋势，但都没有跌破开盘价。到了13点30分时，公募REITs指数终于开启了单边缓慢上涨趋势，成交量也有所增加，最终公募REITs指数以上涨0.18%收盘，延续了连涨4天的势头，成交量相较昨日大幅增加。
在今日A股市场普遍上涨和国债收益率大幅上升的情况下，公募REITs市场能够延续着四连涨的势头，且七个板块全部上涨，今日市场的成交量也有明显变大，表明市场投资者已开始逐步入场，市场交易情绪也有所恢复。一般情况下，与国债收益率变化呈现负相关关系的保租房板块，已连续两天上涨，或表明市场投资者普遍预期国债收益率仍旧有下降空间。
蒙能清洁能源REIT今日价格上涨，今日成交额环比前一交易日增加了10.44%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.269%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月7日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月7日基金最新市值规模
3、深国际REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月7日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月7日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
