$富国首创水务REIT(SH508006)$ $华夏南京交通高速公路REIT(SH508069)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数继续下跌，跌幅为0.32%，指数成交金额为4.71亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.20亿元，市场平均换手率为0.6253%。
今日发生10笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为14460.12万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额继续增加。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、转债指数、沪深300和债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是百联消费REIT（涨幅0.53%），跌幅最大的是首创奥莱REIT（跌幅-2.36%），且回撤比例最大的是厦门安居REIT（最大回撤4.03%）。从百联消费REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘之后半小时内其价格有所上涨，并达到今日最大涨幅0.98%，但随着公募REITs市场的整体下跌，该REIT的价格也开启了阶梯型下跌趋势，过程中成交量呈现散点性放大，约在14点15分达到今日最大跌幅1.06%，之后维持着15分钟左右的横盘整理，从14点30分开始，随着成交量的放大，其价格也开始了反弹行情，最终该REIT以全天上涨0.53%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.380元。
今日市场跌幅最大的是首创奥莱REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与首创奥莱REIT相关系数最低的公募REITs基金是和达高科REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与首创奥莱REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与首创奥莱REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场跌幅收窄，市场中有14只公募REITs产品上涨，有49只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日保租房板块整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。能源板块今日整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.102%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.437%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月9日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪有所恢复。今日公募REITs市场中7个板块全部下跌，其中房板块整体跌幅最大，跌幅为0.761%，成交金额环比前一交易日有所减少。能源板块今日整体跌幅最小，跌幅为-0.058%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是仓储物流板块，该板块今日下跌0.279%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性继续增加。今日公募REITs指数小幅高开，在开盘之后的半小时内，REITs指数走出先跌后升的走势，市场的多空双方进行了小幅博弈，但是很快市场的卖盘持续增加，导致REITs指数开启了下跌行情，成交量也有明显增加。REITs指数持续下跌到14点30分左右，并达到今日最大跌幅0.5%。随后REITs指数又开启了缓慢反弹行情，最终公募REITs指数以下跌0.32%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场微跌和十年期国债收益率小幅上升。今日市场表现最差的板块还是保租房板块。导致今日保租房板块跌幅最大的原因，我们认为还是与债券南向通扩容消息有关，目前央行并没用公布债券南向通扩容的规模和步骤，所以会给市场投资者带来较多预期。若后续央行颁布的政策是分批次进行债券南向通扩容，且有意引导非银金融机构通过债券南向通购买国内地方政府发行的置换美元债，则我们预计此次债券南向通扩容对公募REITs市场的实质性影响极小。
蒙能清洁能源REIT今日价格下跌，今日成交额环比前一交易日增加了22.59%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -3.631%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月9日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月9日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月9日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月9日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
