$华夏金茂商业REIT(SH508017)$ $易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量上涨，涨幅为0.53%，指数成交金额为4.36亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.17亿元，市场平均换手率为0.6938%。
今日发生5笔大宗交易，成交金额最大的是深高速REIT。今日大宗交易成交总金额为8897.79万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、债券指数和转债指数，但弱于沪深300。市场成交总金额明显增加。其中涨幅最大的是金茂商业REIT（涨幅3.37%），跌幅最大的是华夏交建REIT（跌幅-0.53%），且回撤比例最大的是金茂商业REIT（最大回撤4.21%）。从金茂商业REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后的15分钟内，价格小幅位于开盘价下方，但随着4笔大额买入盘，将价格拉升到开盘价上方，之后该REIT的价格在上午交易时段内基本呈现横盘整理状态。直到13点30分左右，金茂商业REIT再次开启阶段性上涨，过程中成交量也是散点性放大。在即将收盘的10分钟内，该REIT价格又来了一波小幅拉升，最终该REIT以全天上涨3.37%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.589元。
今日市场跌幅最大的是华夏交建REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与华夏交建REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与华夏交建REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与华夏交建REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT。
今日公募REITs市场放量大涨，市场中有49只公募REITs产品上涨，有16只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量基本持平。今日消费设施板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。环保及公用事业板块今日整体涨幅最小，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.230%（即顺丰物流REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.097%（即江苏交控REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（5月20日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪回升明显。今日公募REITs市场中七个板块全部上涨，其中消费设施板块整体涨幅最大，涨幅为1.021%，成交金额环比前一交易日有所增加。环保及公用事业板块今日整体涨幅最小，涨幅为0.184%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是能源板块，该板块今日上涨0.493%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后就迎来大量买盘，从而助推REITs指数稳步上涨。在今日全天的交易时段内，公募REITs指数下午的成交量和涨幅都比上午要多，尤其是在即将收盘之前的45分钟内，REITs指数加速上涨，最终公募REITs指数以上涨0.53%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
在今日A股市场普遍上涨和国债收益率有所上升的情况下，公募REITs指数放量大涨，市场的做多情绪较为强烈。一般情况下与国债收益率成负相关关系的保租房板块，今日也上涨1.002%，成交量环比有所增加。表明在今日降息的大环境下，公募REITs市场迎来了增量资金，从而助推七大板块全部上涨，大概率是资金推动型所致。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅上涨，今日成交额环比前一交易日增加了11.51%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.589%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月20日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月20日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月20日基金最新市值规模
3、深国际REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，外高桥REIT、易商仓储REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月20日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月20日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月20日基金最新市值规模
3、绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
