$N中银中外运仓储物流REIT(SH508090)$ $中金亦庄产业园REIT(SH508080)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数缩量下跌，跌幅为0.21%，指数成交金额为2.79亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.45亿元，市场平均换手率为0.6913%。
今日发生5笔大宗交易，成交金额最大的是张江产园REIT。今日大宗交易成交总金额为4535.62万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300、转债指数和债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是中外运REIT（涨幅19.90%），跌幅最大的是百联消费REIT（跌幅-2.22%），且回撤比例最大的是中外运REIT（最大回撤3.96%）。从中外运REIT今日分时走势图可知，因为该REIT今日首发上市，直接以涨幅22.06%跳空高开，在开盘之后的10分钟内，成交量明显增加，但是其价格基本未有大幅波动，之后该REIT的成交量逐渐减少并维持在一个适当水平，其价格也基本在涨幅21%上下做横盘整理，表明市场绝大部分投资者基本都认可这个价格，最终该REIT以全天上涨19.90%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.000元。
今日市场跌幅最大的是百联消费REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场小幅下跌，市场中有11只公募REITs产品上涨，有56只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日仓储物流板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。消费设施板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.145%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.750%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月29日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪有所趋弱。今日公募REITs市场只有1个板块上涨，其中仓储物流板块整体涨幅最大，涨幅为0.298%，成交金额环比前一交易日有所增加。消费设施板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.464%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是仓储物流板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性稳中有降。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后REITs指数迅速下跌，基本在跌到-0.12%的水平时保持短暂稳定，并迎来近40分钟的窄幅波动行情，但约从10点23分开始，指数又迎来较大幅度的下跌，之后在今日剩余的交易时间内，REITs指数基本都在跌幅-0.22%左右的水平做震荡行情。不过在下午交易时段内，成交量相较上午明显增加，最终公募REITs指数以下跌0.21%收盘，成交量相较前一交易日明显减少。
今日股票市场普遍上涨和十年期国债收益率大幅上升。今日REITs市场在市场无风险利率大幅上升的情况下又再次迎来适度回调，但是成交量却明显减少，或表明市场投资者目前还处于惜售状态。经过公募REITs市场前段时间的持续大幅回调，也基本将之前的较高盈利盘消耗掉大半，市场的卖盘压力短期内不会太大。我们认为今日的公募REITs市场的缩量回调主要还是因为市场无风险利率的大幅快速上升，给公募REITs产品的市场估值带来较大向下压力，比如消费设施和保租房板块今日就跌幅居前。
蒙能清洁能源REIT今日价格微跌，今日成交额环比前一交易日减少了39.04%，该REIT通过今日的价格微跌，已将全周期IRR提升到 -2.447%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月29日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月29日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月29日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月29日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
