$中金山东高速REIT(SH508007)$ $国泰君安东久新经济REIT(SH508088)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数尾盘拉升，涨幅为0.02%，指数成交金额为4.98亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.62亿元，市场平均换手率为0.6877%。
今日发生2笔大宗交易，成交金额最大的是山东高速REIT。今日大宗交易成交总金额为10,431.15万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现强于沪深300，转债指数和基金指数，但弱于债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是建邺产园REIT（涨幅3.02%），跌幅最大的是宝湾物流REIT（跌幅-1.41%），且回撤比例最大的是建邺产园REIT（最大回撤5.48%）。从建邺产园REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘之后其价格一直维持着横盘整理阶段，且上午交易时段的成交量也很低迷。到了下午开盘之后，随着散点性的成交量放大，其价格也有小幅的波动。在收盘之前的5分钟内，其价格被快速拉升，且成交量有所放大，最终该REIT以全天上涨3.02%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.612元。
今日市场跌幅最大的是宝湾物流REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是宁波交投REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是宁波交投REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场再次上涨，市场中有36只公募REITs产品上涨，有28只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日环保及公用事业板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。收费公路板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.044%（即重庆两江REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.058%（即招商高速公路REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（6月19日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪小幅恢复。今日公募REITs市场中5个板块上涨，其中环保及公用事业板块整体涨幅最大，涨幅为0.740%，成交金额环比前一交易日有所减少。收费公路板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.303%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是消费设施板块，该板块今日上涨0.371%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性再次增加。今日公募REITs指数小幅低开，在下探之后迅速进行反弹，并达到今日最大涨幅0.04%，之后REITs指数开启了一波下跌。在上午交易时段内，REITs指数基本在跌幅0.12%的水平上进行小幅波动，成交量也有阶段性放量。在下午交易开盘后，REITs指数再次下跌，约在13点30分时达到今日最大跌幅0.19%。随后公募REITs指数开启了稳步反弹行情，尤其是在收盘之前的5分钟内，指数呈现出快速上涨，最终公募REITs指数以上涨0.02%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
在今日A股市场大幅下跌和十年期国债收益率基本平稳的情况下，公募REITs市场今日绝大部分时间都处于小幅下跌状态，在收盘之前10分钟内，由于产业园区、消费设施和仓储物流三个板块的拉升带动了市场的快速上涨，最终市场以微涨收盘。收费公路板块已连续三日都是市场跌幅最大的板块，且今日该板块在下跌幅度和成交量方面相较昨日都是增加，或表明收费公路板块的调整正在逐步接近尾声。另外，过去连续两日都是涨幅居首的保租房板块今日却放量下跌，大概率是获利盘的抛售所致。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所上涨，今日成交额环比前一交易日减少了2.98%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -4.418%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月19日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月19日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月19日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月19日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
