$招商高速公路REIT(SZ180203)$ $招商科创REIT(SH508012)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及明日关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及明日关注事项
今日中证REITs全收益指数缩量下跌，跌幅为1.17%，指数成交金额为5.83亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为75759万元，市场平均换手率为1.1217%。
今日发生3笔大宗交易，成交金额最大的是普洛斯REIT。今日大宗交易成交总金额为5750.04万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额继续减少。
今日公募REITs市场表现弱于股指、转债指数、基金指数和债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是招商高速公路REIT（涨幅0.77%），跌幅最大的是建邺产园REIT（跌幅-4.58%），且回撤比例最大的是中金印力REIT（最大回撤11.56%）。从招商高速公路REIT今日分时走势图可知，该REIT高价开盘，开盘之后价格被迅速拉升，并达到今日最高涨幅1.20%，但成交量未放大。随后该REIT价格进入窄幅波动行情中，且成交量分布较为分散，该REIT今日的价格应以稳住为主，做多情绪并不充分，最终以全天上涨0.77%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为6.730元。
今日市场跌幅最大的是建邺产园REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与建邺产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是盐田港REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与建邺产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是江苏交控REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与建邺产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是湖北科投REIT。
今日公募REITs市场继续回调，市场中有7只公募REITs产品上涨，有53只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量继续减少。今日全板块下跌，其中保租房板块整体跌幅最大，且成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.577%（即津开产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.882%（即国金铁建REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（2月13日）
明日可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪有所降温。今日保租房板块跌幅最大，跌幅为2.331%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日涨幅最大的是生态环保板块，该板块今日跌幅为-1.005%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减弱。公募REITs市场昨日迎来全线回调之后，今日市场跌幅再次扩大，但成交量仍旧在继续缩量。昨日产业园区板块跌幅最大，今日是保租房板块跌幅最大，若明日全市场仍旧保持回调趋势，则不排除仓储物流或消费设施板块也会来一波大幅回调，将估值再下杀一些，等公募REITs市场的成交额降到较低水平后，预计就会陆续有资金进场抄底布局，从而促使市场止跌回稳。
另外，蒙能清洁能源REIT今日小幅下跌，今日成交额环比前一交易日减少65.17%。该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到0.133%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月13日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月13日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月13日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT、宝湾物流REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月13日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月13日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月13日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
