$嘉实京东仓储基础设施REIT(SH508098)$ $中金中国绿发商业REIT(SZ180606)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量下跌，跌幅为0.65%，指数成交金额为4.31亿元，相较前一日成交金额大幅增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.76亿元，市场平均换手率为0.6287%。
今日发生7笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为11807.59万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额小幅增加。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、转债指数、沪深300和债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是京东仓储REIT（涨幅0.47%），跌幅最大的是金隅智造REIT（跌幅-2.02%），且回撤比例最大的是外高桥REIT（最大回撤3.52%）。从京东仓储REIT今日分时走势图可知，该REIT跳空高开，开盘之后其价格迅速下跌，但跌幅较小，在上午交易时段内，其价格跌幅基本维持在0.2%左右的水平。下午开盘之后，该REIT价格开始了阶梯型上涨，并约在13点35分时，达到今日最大涨幅0.57%，之后其价格开始逐步回落，并一度又跌到昨日收盘价以下。但是在即将收盘之前的5分钟内，其价格又被快速拉升，最终该REIT以全天上涨0.47%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.869元。
今日市场跌幅最大的是金隅智造REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与金隅智造REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与金隅智造REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与金隅智造REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场下跌明显，市场中有9只公募REITs产品上涨，有58只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日保租房板块整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。环保及公用事业板块今日整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.101%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.312%（即江苏交控REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月8日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪有所恢复。今日公募REITs市场中7个板块全部下跌，其中保租房板块整体跌幅最大，跌幅为1.315%，成交金额环比前一交易日有所增加。环保及公用事业板块今日整体跌幅最小，跌幅为-0.199%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后其价格就开启了下跌趋势，市场做多势能较弱，在上午交易时段内，成交量不大，最终以下跌0.44%结束上午交易。下午开盘之后，REITs指数继续维持着横盘整理，但成交量已有明显上升，约从13点45分开始，REITs指数又开启了下跌行情，并达到今日最大跌幅0.68%。在收盘之前的半小时内，REITs指数价格变化不大，最终公募REITs指数以下跌0.65%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场上涨显著和十年期国债收益率明显上升。今日市场表现较弱的板块不仅包括昨日的产业园区板块，还有保租房板块。产业园区板块表现较弱的主要原因是经营数据短期内还在探底过程中，离经营情况全面反转还需时日。而今日保租房板块跌幅最大的原因，我们认为是与Bloomberg昨日报道的债券南向通预计会再扩容5000亿元的消息有关，且今日香港监管机构也表示债券南向通扩容很快就会颁布相关政策。债券南向通扩容短期内会提升国内固收类投资机构的无风险收益率预期，从而会给保租房公募REITs产品带来较大的抛压。
蒙能清洁能源REIT今日价格下跌，今日成交额环比前一交易日增加了20.60%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -3.913%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月8日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月8日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月8日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月8日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
