$红土创新盐田港REIT(SZ180301)$ $创金合信首农REIT(SH508039)$ $中证REITs全收益(IS932047)$

课题组研究:贤谈reits研究团队(ID:jhy642628019)
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析(10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅)
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅回调,跌幅为0.18%,指数成交金额为3.02亿元,相较前一日成交金额基本未变。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.81亿元,市场平均换手率为0.5702%。
今日发生11笔大宗交易,成交金额最大的是首创奥莱REIT。今日大宗交易成交总金额为8120.15万元,相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300、债券指数和转债指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是印力消费REIT(涨幅0.88%),跌幅最大的是南京交通REIT(跌幅-1.70%),且回撤比例最大的是建邺产园REIT(最大回撤3.86%)。从印力消费REIT今日分时走势图可知,该REIT小幅低开,开盘之后的1小时内其价格走出了一个V型行情,并达到今日最大跌幅-0.79%。之后其价格基本在跌幅0.1%的水平上做横盘整理。过程中成交量也较为低迷。在收盘之前的半小时内,伴随着成交量的增加,其价格也迅速拉升,最终该REITs以全天上涨0.88%收盘。根据价量分布图可知,该REIT今日成交量最大的价格为4.415元。
今日市场跌幅最大的是南京交通REIT,根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知,与南京交通REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT;根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知,与南京交通REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT;根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知,与南京交通REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT。
今日公募REITs市场继续回调,市场中有22只公募REITs产品上涨,有46只公募REITs产品下跌,相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日消费设施板块整体涨幅最大,成交金额环比前一交易日有所减少。数据中心板块今日整体跌幅最大,成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升,差额达到2.114%(即联东科创REIT);经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升,差额达到0.763%(即特变新能源REIT)。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅(8月13日)

可关注事项:
(1)今日公募REITs市场成交总金额有所减少,市场交易情绪继续降温。今日公募REITs市场只有1个板块上涨,其中消费设施板块整体涨幅最大,涨幅为0.257%,成交金额环比前一交易日有所减少。数据中心板块今日整体跌幅最大,跌幅为0.733%,成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是产业园区板块,该板块今日下跌0.259%。
根据今日的公募REITs市场量价表现,市场的资金流动性继续缩小。今日公募REITs指数小幅高开,开盘之后指数就开启了下跌趋势,当跌到-0.17%的水平后,指数暂时止住了单边下跌的趋势并保持着震荡行情,上午以下跌0.19%收盘。下午开盘后,市场成交量明显增加,且十年期国债收益率也出现显著下跌,但指数并没有开启反弹行情,而是继续保持着震荡行情,最终公募REITs指数以下跌0.18%收盘,成交量相较前一交易日基本未变。
今日股票市场普遍上涨和十年期国债收益率有所下跌。今日虽然暂时止住了十年期国债收益率连续大幅上涨的趋势,但股市的做多情绪越来越高涨,且今日股市成交量也破了2万亿元,以银行板块为代表的红利股今日跌幅较大。从今日股市的表现来看,不排除一部分资金正在从公募REITs市场中撤出进入股市,尤其是今日的数据中心板块大幅下跌突显出已有部分短线资金开始获利了结。另外,今日消费设施板块涨幅居首应与昨日财政部、央行等部门发布的“双贴息”政策有直接关联。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所下跌,今日成交额环比前一交易日增加了17.63%,该REIT通过今日的价格下跌,已将全周期IRR提高到 -3.015%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况(8月13日)

注:1、当日最大回撤=(当日最高价-当日最低价)/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测(最新市值)=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月13日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是,天然气发电站的设计使用寿命是30年,但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏,一般情况下,天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年,则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位,对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换,并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR,或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况(8月13日)

注:1、当日最大回撤=(当日最高价-当日最低价)/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测(最新市值)=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月13日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是,由于市场对于水价提升有较大预期,所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%,从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元,进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位,对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换,并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR,或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
(本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果,不含有任何产品销售的寓意,不构成任何相关的投资建议与预测,我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。)
图表4 产品成立至今净值曲线图

04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
