$工银蒙能清洁能源REIT(SZ180402)$ $中金厦门安居REIT(SH508058)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数缩量上涨，涨幅为0.30%，指数成交金额为2.16亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为3.25亿元，市场平均换手率为0.3892%。
今日发生2笔大宗交易，成交金额最大的是中金印力REIT。今日大宗交易成交总金额为14971.96万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、转债指数和基金指数，但强于债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是蒙能清洁能源REIT（涨幅2.84%），跌幅最大的是电建清源REIT（跌幅-1.20%），且回撤比例最大的是重庆两江REIT（最大回撤3.39%）。从蒙能清洁能源REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后价格就开始上升，之后该REIT价格基本围绕着涨幅1%左右进行横盘整理，直到收盘之前的15分钟时，其价格开启明显拉升，但过程中成交量没有明显放量，最终该REIT以全天上涨2.84%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为7.681元。
今日市场跌幅最大的是电建清源REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与电建清源REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与电建清源REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与电建清源REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场持续上涨，市场中有47只公募REITs产品上涨，有18只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。收费公路板块今日整体涨幅最小，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.561%（即外高桥REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.655%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（5月6日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪有所降温。今日公募REITs市场中七个板块全部上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为0.812%，成交金额环比前一交易日有所减少。收费公路板块今日整体涨幅最小，涨幅为0.057%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日各版块成交额环比前一交易日都是减少。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所收缩。今日公募REITs指数小幅高开，在上午交易时段内公募REITs指数基本围绕开盘价进行窄幅波动，且成交量十分低迷。下午开盘15分钟后，公募REITs指数开启了单边上涨行情，成交量有所增加，最终公募REITs指数以上涨0.30%收盘，延续了连涨3天的势头，成交量相较昨日有所下降。
在今日A股市场普遍上涨和国债收益率有所上升的情况下，公募REITs市场延续着三连涨的势头，但今日市场的成交量明显变小，市场交易情绪显著下降，与国债收益率相关度很强的保租房板块，今日却大幅上涨，或表明市场投资者普遍持有后续国债收益率会有下降的预期。收费公路板块今日涨幅最小，或体现出市场投资者对于各只收费公路公募REITs的经营收入预期产生较大差异。
蒙能清洁能源REIT今日价格大幅上涨，今日成交额环比前一交易日减少了58.16%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.218%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月6日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月6日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月6日基金最新市值规模
3、深国际REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月6日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月6日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月6日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
