$中银中外运仓储物流REIT(SH508090)$ $红土创新盐田港REIT(SZ180301)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量上涨，涨幅为0.26%，指数成交金额为4.73亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.38亿元，市场平均换手率为0.6871%。
今日发生4笔大宗交易，成交金额最大的是明阳新能源REIT。今日大宗交易成交总金额为4371.29万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、沪深300、转债指数和债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是宽庭保租房REIT（涨幅2.46%），跌幅最大的是津开产园REIT（跌幅-2.18%），且回撤比例最大的是蒙能清洁能源REIT（最大回撤4.57%）。从宽庭保租房REIT今日分时走势图可知，因其昨日发布了扩募收购资产公告，该REIT今日跳空高开，开盘之后的1小时内，成交量明显增加，其价格也呈现出显著的上涨趋势，并达到今日最大涨幅2.82%。之后该REIT价格基本就围绕着这个涨幅水平做窄幅波动行情，过程中成交量也会出现散点性增加，但整体成交量有所降低。在即将收盘之前的15分钟内，其价格出现了两次较大幅度的涨跌波动，最终该REIT以全天上涨2.46%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.300元。
今日市场跌幅最大的是津开产园REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与津开产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是电建清洁能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与津开产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是绍兴原水水利REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与津开产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT。
今日公募REITs市场放量上涨，市场中有39只公募REITs产品上涨，有32只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量小幅减少。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日大幅增加。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.154%（即建邺产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.738%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月7日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额稳中有升，市场交易情绪有所回升。今日公募REITs市场有6个板块上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为0.846%，成交金额环比前一交易日大幅增加。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.231%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性持续恢复。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后的15分钟内指数虽然小幅下跌，但是市场做多情绪逐渐增强，之后指数开启了稳步上涨行情，在涨幅达到0.16%的水平时指数企稳并开启了震荡行情，上午收盘时指数上涨0.12%。下午开盘后，市场成交量明显增加，指数也表现出震荡上行的趋势，最终公募REITs指数以上涨0.26%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场涨跌各异和十年期国债收益率继续下跌。在宽庭保租房REIT开启扩募收购资产程序和十年期国债收益率持续回调的情况下，保租房板块今日继续保持市场涨幅居首，成交量和涨幅环比都有较大增加。且今日市场无论是在上涨板块数量和上涨幅度都较昨日有所提升，或表明市场的整体做多情绪正在逐步恢复。另外，明日有两只数据中心REITs首发上市，通过明日这两只数据中心REITs的量价表现，我们也可以对公募REITs市场的交易热度做些初步判断。
蒙能清洁能源REIT今日价格继续上涨，今日成交额环比前一交易日增加了73.18%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -4.217%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月7日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月7日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
