$工银蒙能清洁能源REIT(SZ180402)$ $华夏北京保障房REIT(SH508068)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅回调，跌幅为0.01%，指数成交金额为4.29亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.90亿元，市场平均换手率为0.6958%。
今日发生6笔大宗交易，成交金额最大的是中金印力REIT。今日大宗交易成交总金额为3626.05万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现强于沪深300，但弱于债券指数，基金指数和转债指数。市场成交总金额持续增加。其中涨幅最大的是蒙能清洁能源REIT（涨幅2.64%），跌幅最大的是金茂商业REIT（跌幅-1.58%），且回撤比例最大的是招商高速公路REIT（最大回撤4.09%）。从蒙能清洁能源REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，在上午交易时段内价格一直处于窄幅波动状态，且成交量较为低迷。从下午开盘后，该REIT价格继续维持着横盘整理阶段。从14点10分开始，其价格开始呈现较明显的上涨趋势，但成交量一直没有放大，最终该REIT以全天上涨2.64%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为8.608元。
今日市场跌幅最大的是金茂商业REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与金茂商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是宁波交投REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与金茂商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是宁波交投REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与金茂商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT。
今日公募REITs市场小幅回调，市场中有32只公募REITs产品上涨，有30只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日仓储物流板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。收费公路板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.179%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.233%（即济南能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（6月6日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪小幅提升。今日公募REITs市场中3个板块上涨，其中仓储物流板块整体涨幅最大，涨幅为0.561%，成交金额环比前一交易日有所减少。收费公路板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.314%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是产业园区板块，该板块今日上涨0.243%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后就迎来明显买盘，REITs指数一路上涨，并达到今日最大涨幅0.36%，约从9点50分后，REITs指数就开始了掉头向下，并持续跌到-0.17%，之后REITs指数就维持着窄幅震荡行情。在下午交易时段内，成交量也有一定放大。在收盘之前的10分钟内，REITs指数又得到快速提升，最终公募REITs指数以微跌0.01%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
在今日A股市场较为低迷和国债收益率有所下降的情况下，公募REITs市场开盘之后得到较强买盘，并达到今日最大涨幅，随后迎来较多卖盘，将REITs市场一路砸到小幅下跌，之后市场迎来了多空博弈的盘整过程。在收盘前的10分钟内，市场的做多力量再次超过做空力量，进而促使公募REITs指数将前期的跌幅基本收回。在过去四个交易日内，公募REITs市场中涨幅最大的都是收费公路板块，而今日收费公路板块却是市场跌幅最大的板块，且收费公路板块的成交金额相较前一交易日有所减少，表明市场投资者开始对于收费公路板块后续走势产生了分歧，更多投资者或选择持票观望。
蒙能清洁能源REIT今日价格大幅上涨，今日成交额环比前一交易日减少了35.29%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -3.963%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月6日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月6日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月6日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月6日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
