$中信建投明阳智能新能源REIT(SH508015)$ $易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量上涨，涨幅为0.17%，指数成交金额为4.51亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.78亿元，市场平均换手率为0.6698%。
今日发生20笔大宗交易，成交金额最大的是宽庭保租房REIT。今日大宗交易成交总金额为29099.08万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300，转债指数，但强于基金指数和债券指数。市场成交总金额大幅增加。其中涨幅最大的是蒙能清洁能源REIT（涨幅2.27%），跌幅最大的是合肥高新REIT（跌幅-0.50%），且回撤比例最大的是外高桥REIT（最大回撤10.0%）。从蒙能清洁能源REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后半小时内其价格有一个U型反弹行情，随后价格就基本维持着横盘整理状态。直到13点23分左右，伴随着几笔大额成交额，该REIT价格开启了稳步上涨行情，下午成交量相较上午有所增加，最终该REIT以全天上涨2.27%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为8.649元。
今日市场跌幅最大的是合肥高新REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是深高速REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT。
今日公募REITs市场放量上涨，市场中有43只公募REITs产品上涨，有20只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日产业园区板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。保租房板块今日整体涨幅最小，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.151%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.173%（即济南能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（6月11日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪有所回升。今日公募REITs市场中7个板块全部上涨，其中产业园区板块整体涨幅最大，涨幅为0.500%，成交金额环比前一交易日有所增加。保租房板块今日整体涨幅最小，涨幅为0.006%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数就被迅速拉升，并达到涨幅0.12%的水平，随后REITs指数就走出宽幅震荡行情，但始终都处于上涨状态，下午交易时段的成交量相较上午有所增加，在即将收盘之前的10分钟内，公募REITs指数迎来明显买盘，指数也被快速拉升，最终公募REITs指数以上涨0.17%收盘，成交量相较前一交易日小幅增加。
在今日A股市场小幅上涨和国债收益率小幅下降的情况下，公募REITs市场虽然低开，但是很快就被拉到上涨状态，二级市场的竞价交易成交额增幅较小，但是今日大宗交易成交金额却明显增加，仅宽庭保租房REIT两单大宗交易成交额就达到1.05亿元，成交价只有4.21元，买方营业部都是中国国际金融股份有限公司北京建国门外大街证券营业部，后续该只公募REITs产品可以关注其价格走势情况。另外，今日顺丰物流REIT也成交了一笔机构专户间的大宗交易，成交金额为3048万元，成交价是3.81元，若中国出口业务后续有所恢复，不排除顺丰物流REIT也会有一波行情。
蒙能清洁能源REIT今日价格大幅上涨，今日成交额环比前一交易日减少了59.97%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -4.010%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月11日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月11日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月11日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月11日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
