REITs到底是个啥？和公募基金有啥不同？REITs靠什么赚的钱？投资REITs有哪些风险？……“REITs系列”将会为大家揭开REITs的神秘面纱，解锁投资REITs的基础知识。
本篇我们先和大家一起聊聊REITs的基础概念，看看它到底是个啥？
什么是REITs？
REITs起源于上世纪60年代的美国，全称是Real Estate Investment Trusts，中文名叫作“不动产投资信托基金”，是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的投资基金（来源：上海证券交易所）。目前REITs已经发展至日本、新加坡、中国香港等多个国家和地区，全球市场规模超过2万亿美元（来源：德勤《REITs发展报告》）。
乍听起来，REITs好像与普通大众的距离有点远，但其实它与我们的日常生活息息相关，我们开车驶过的高速公路、上班所在的办公楼、逛街“种草”的购物中心等都属于不动产的范畴，在符合法规要求的前提下都可以“打包”成为REITs持有的资产。
我们以高速公路为例，了解下REITs在全球的基本产品法律结构和运作模式。
假设有一条价值100亿的高速公路，每年能够依靠收取过路费实现稳定盈利，并且拿出3亿进行分红，也就是3%的分红收益。
有一天，负责运营该公路的高速运营公司要对公路进行改造和扩建，急需一笔现金。对部分老百姓来说，往年3%的分红收益具有一定的吸引力，但是他们无法直接参与高速公路的投资建设。
这个时候问题就出现了，高速运营公司有资金需求，老百姓手中有资金，但无法直接投资给高速运营公司。
面对这个难题，就轮到本文的主角——REITs出场了。
一方面，REITs向投资者募集资金，并发放给其一个收益凭证。投资者可以凭借此，定期享受高速公路的分红收益。另一方面，REITs将募集而来的资金，用来购买高速运营公司的全部股权，进而取得对高速公路的经营权。高速运营公司则获得了一笔当期的现金流，就可以开工改造高速公路了。
理解了上述基本的产品法律结构和运作模式后，我们还需要注意的是，由于法规政策等因素的差异，REITs具体落地到不同的国家和地区，产品法律结构和运作模式可能会有所差异。例如在我国，目前REITs并不是直接买入项目公司的股权，而是先买入基础设施资产支持证券，并通过持有其全部份额，间接持有项目公司的股权。
REITs分哪几类？
从海外情况来看，可以大致根据“钱哪来的”和“钱花哪了”，将REITs家族成员进行分门别类。
按“钱哪来的”分类
即REITs向谁募集的资金。根据募集方式的不同，REITs可以分为公募型和私募型两类。
按“钱花哪了”分类
即REITs买了什么。根据投资对象的不同，目前REITs在国外可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三类。
在我国，目前REITs的试点范畴主要集中在基础设施领域，并且采用公开募集的方式，因此也叫作“基础设施公募REITs”。
我国基础设施公募REITs的特征有哪些？
目前我国基础设施公募REITs的特征主要有两个：
一是主要投资于基础设施领域。目前REITs在我国的试点范畴主要在基础设施领域，包括交通基础设施（高速公路、港口等）、能源基础设施（光电、水电等）、生态环保设施（污水、固废处理等）等。
不同的底层资产，意味着我们持有REITs获得的收益，其来源是不一样的。比如高速公路的收益主要来自于收取的过路费，而产业园区的收益，除了来自于场地租金、物业管理费之外，也包括因产业园区升值而带来的增值收益。
注：参考自国内多只基础设施公募REITs的《招募说明书》
二是强制分红。按照我国的相关规定，在符合分配条件的情况下，公募REITs每年至少要进行收益分配1次，收益分配的比例不低于年度可供分配金额的90%。
通过上述介绍，我们不难看出，REITs不仅拓宽了基础设施建设的融资渠道，也降低了我们普通投资者参与基础设施项目投资的门槛。普通个人因为资质、资金实力等因素的限制，可能难以参与到高速公路、水利设施、港口等大型基础设施的投资中。但REITs发挥了“集中力量办大事”的作用，普通个人通过持有REITs，可以间接地参与到基础设施项目的投资建设中去，进而有机会分享项目平稳运作所产生的收益。
参考资料：华泰证券《公募REITs系列研究之一：正本清源，元年开启》
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