六七月份正值毕业季，很多毕业生开始离开校园，走向社会，而进入社会的第一课可能就是租房。房子怎么找？有哪些看不见的坑？相信租过房子的朋友们或多或少都会有一些“血泪史”。谈租房，绕不开的一个话题就是买房，租还是买，可能是一个永远的选择题。
《随基漫步》播客最新一期节目邀请了两位租房居住的朋友，柯锦达和李玉楼，带来一线租房故事，还请到了兴证全球基金研究员王祎馨，带来对于房地产市场的专业观察。
今年的租房市场有哪些变化？
柯锦达：我最近就在租房，这是我第二次租房，从租金来看，相比两年前第一次租房的时候上海的租金确实下降了，同样品质的房子可能降了百分之十几。
李玉楼：我是2023年第一次在上海租房，那个房子租的时候挂牌价是6000元，谈到了5800租下来，2024年我搬走了，之后那个房子的挂牌价就只有4800了，我看了一下最近那个房子又挂出来了，挂牌价好像只有4500了。
王祎馨：今年的租房市场，整体上租金还是处于不断下降的过程中，可能跟大家的感受也是一样的。
从我们监测的百城租金指数来看，今年租金还是处于下跌进程，低点在今年2月，单月同比跌幅6%左右，3月之后跌幅稍微有窄，5月和6月环比又稍微改善了一点，因为临近毕业季，租房的需求会短暂性变多，供给在这个时间点又不会马上跟上，所以一般来说5月、6月环比都会好一点。同比来看，今年6月末，我们监测的百城平均租金大概是26块钱/平方米/月，同比降幅3%左右，整体还是呈现不断下降的趋势。
如果我们去看一下租房市场内部的结构，一二线城市和三四线城市也有一些不同。从累计跌幅来看，一线城市租金的跌幅其实比三四线更大。因为一线城市的租金在经济好的时候上行的趋势会更明显，当经济承压、供需稍微逆转之后，下行的幅度也比三四线城市更大一些。从我们监测的数据来看，从2022年到现在，一线城市平均租金跌幅略高于10%，二三线城市跌幅在6%-8%左右。
今年上半年，一二线城市的表现又比三四线城市稍微好一点。截至今年6月末，一线城市平均租金相比去年底处于持平的状态，它在一季度稍微跌了一点，但是在二季度又稍微升了一点。但是三线城市的租金，今年6月底相比去年底还是有2%左右的降幅，虽然整体从高点回落的降幅没有那么大，但是下降的趋势还是比较延续的。一线城市波动比较大，下降的时候跌幅更大，但是它也会有所反弹，还是在于它整体的经济活力比三四线城市更有韧性一些。
另一种租房选择：保租房
李玉楼：2024年我从原来那个房子搬出来之后，搬进了一个保租房小区，那个时候我跟外地的朋友说我在上海住保租房，他们是非常新奇的，不知道有这个东西。那个时候我甚至还没有落户在上海，就可以住进上海的保租房了，而且也不需要排队，因为它是一个新建的小区，在浦东的康桥，那附近现在已建成的和在建的保租房小区有三四个，整个供应量应该有几千套。
居住体验其实非常好，尤其是你如果原来住的是一个老破小，换到一个新建的保租房小区，里面的装修、家电都是新的，它还提供配套服务，房子里有什么东西坏了，打个电话就有驻场的师傅过来处理，确实有点住进了服务式公寓的那种体会。
王祎馨：我觉得对于在大城市工作，尤其是刚参加工作的人来说，保租房其实是一个很好的选择。保租房是我国整个住房保障体系的一部分，在市场化租赁的房子之外提供的另一种选择，由政府提供土地、财政、金融各方面的政策支持。保租房一个比较关键的特点是租金比较有保障，以前房租大幅上涨的年代，保租房有规定年涨幅不能超过5%。同时，保租房的配套设施也有大幅的提升。
对于租房者来说，保租房的一个优势是它在公积金的提取政策方面比较友好。一般来说，公积金提取有几种情形，除了买房之外，租房也是其中一种，在上海租房现在每个月最多可以提取4000元公积金。如果你住的是保租房，你能够按足额房租从公积金里面每月提取，也就是说你的房租如果是5000块、6000块、7000块，你每月都可以从公积金里面去提取对应的金额。当然这个前提是你的公积金账户里面有钱。所以，从租金、居住体验以及配套政策来看，保租房都是很不错的，因此这几年保租房也成为越来越多租房者的选择。
这几年我国保租房整体的发展速度也很快。 “十四五”规划提出的目标是，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间。从统计数据来看，2021年到2023年三年间，保租房筹建的总量分别是94万套、265万套和213万套，合计已经占到870万套目标的66%。克而瑞长租监测数据显示，现在保租房在整体租赁市场中的占比不断提升，尤其是大城市的保租房，在集中式公寓中已经占据一定主导地位了。以上海为例，到今年5月份，上海的保租房在集中式公寓中占比已经达到54%。不同城市的发展速度不太一样，保租房的供给主要集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京和武汉八个城市，上海的占比是54%左右，深圳在39%左右，广州和南京在20%左右，也就是说保租房在上海市占率相对较高，在其他城市目前还处于渗透率没有特别高的阶段。
柯锦达：我这次租房的过程中也看过保租房，我有一个明显的感觉就是保租房的租金优势没有那么明显。我最开始想找地段比较好、更靠近市中心一点的保租房，但这种一般都已经被租完了，或者是价格并没有比同区域的“老破小”房源低多少，甚至有些租金更高。如果想找租金比较合适的，就得找更远一些的房子。
王祎馨：你会感觉到房子比较好同时租金又比较合适的保租房，可能位置上就没有那么好，这跟我们国家的土地供给出让的时间顺序是有关系的。我们先看看新房是怎么来的，新房是随着一个城市的发展，逐渐从老的核心区往外围扩展的过程中产生的，比如从一环扩展到二环、再扩展到三环，外围的那些土地在这个过程中被卖出去建成新房。这带来的一个结果是，在城市扩展进入后期之后，你现在去找到的新房，无论是买房市场的新房，还是保租房的新房，基本上大部分会在城市外围区域。如果要在城市核心区找，选择不会那么多，核心区的土地如果用于建设保租房，成本是比较高的，因为那块土地如果拿去招拍挂，对于地方政府来说收入更高。
租还是买？一个三维决策模型
王祎馨：买房是一个非常综合的决策，除了经济层面的一些考量，还有很多非经济层面的因素，甚至很多时候，非经济的情感需求其实是更占上风的。如果大家要去比较租房和买房，我有一个模型可以供大家参考，买房的收益和成本，都有三个部分，我们一一来看。
首先，买房第一个的收益，最直观的肯定是房价上涨带来的资产增值收益。虽然现在可能房价上涨预期不强，但以前在房价上涨的周期中，大部分人买房都是被房价上涨这个因素驱动去做决策的，“早买一年房少打十年工”，这种话背后隐含的就是大家对于买房所带来的资产增值收益是非常认可并且看重的。
买房的第二个收益，如果你买了房子拿去出租，会带来租金收益。
第三个收益，我把它概括为非经济考量的情绪价值，这里面可能分几块。一块还是偏实用性的，比如与子女教育相关的隐含价值，如果你想让小孩上一个更好的学校，你可能就需要买一个学区房。另一块是你的居住体验，如果你住在自己买的房子里面，你会把它装修得好一点，居住体验会更好一些，你也不用担心房东一旦要卖房子会把你赶出去，你心里的安定感也会更强一点。还有一块就是传统观念中对于结婚要有房这件事情还是有比较强的要求。这三块是买房带来的非经济层面的情绪价值。
那买房的成本是什么呢？在我看来也有三部分，第一个成本就是房价下跌，这个也很直观，房价能上涨自然也能下跌，如果下跌速度很快的话，购房者的损失会非常大。
第二个成本是首付款和贷款的月供的机会成本，首付款如果不去买房，而是放到理财产品或者存到银行，总归能赚到一些钱的，贷款的月供也是一样，这是买房的机会成本。
第三个，在经济成本之外，还有一个非经济层面的成本，就是买房所带来的还贷压力和选择的不自由，因为贷款毕竟是一个几十年的事情，万一失业或者遇到了一些“黑天鹅”，你想到房贷可能还不上，你就会很焦虑，这个焦虑是会影响一个人当下的安宁感和幸福感的。
所以，即便买房的月供和租房的月租金是完全一样的，也不一定每个人都会做出一致的决策，还很大程度上取决于非经济层面的收益和成本中，你更看重哪一个，如果你更看重房子给你带来的安定感，那你就去买房，如果你觉得自由更重要，那你可能选择租房。本质上取决于你的目标函数是什么。我们确实要把更多的情绪价值考虑进去，才能够变成一个更综合、更合理的决策模型。
“投住分离”合理吗？
李玉楼：我还发现了一种非常有趣的现象，叫做“投住分离”，之所以会有人这么干，是希望去套二三线城市和一线城市之间租息的差异，因为通常二三线城市的租息会更高一点，一线城市租息会低一点。
王祎馨：我觉得如果有一笔能买房的钱，不一定要把这笔钱的使用范围局限在房子里面。“投住分离”，背后其实是两个步骤的决策。第一步，你有一笔足够用于首付款的钱，你决定是要租房还是买房，这就回到了刚才讲的决策模型，你更看重哪方面的成本和收益。
第二步，你已经决定了不打算买房了，在一线城市租房，这个时候就变成资产配置的问题，你手上这笔钱是要投资房产还是去投资其他资产，比如基金、银行理财，这就变成了不同资产收益率之间的比较。同时它还有一个非常大的前提，你所投资的资产要在你的能力掌控范围内，不能说拿去炒期货什么的，最后亏本。
关于不同城市之间租息的差异，表观的差异会长期存在，因为不同城市的租房供需不一样。但是，有一个很关键的地方在于，不同城市的出租率是不一样的，就是表观租息的兑现程度不一样。一线城市的租赁需求相对比较充足，即便是老破小，也还是租得出去的，也就是说一线城市1.8%-1.9%的租金收益率是能够实际到手的收益率。三四线城市的租金收益率可能表观上是3%，但是房子的出租率没有那么稳定，因为三四线城市的租赁需求是流动的，一套房子每年实际上只能租出去半年，那房东实际到手的租金收益率只有1.5%，可能还不如一线城市。
给租房者、买房者的一些建议
王祎馨：对于买房的人，我有一个小建议，如果你要买二手房，先给自己设立一个小小的量化KPI，先看100套房子再做决策，这个小小的KPI能够让你在你的需求范围内，建立一个准确的benchmark，你就可以基于这个benchmark去挑选到你真正想要的房子。100套房子你可能需要看个半年时间，看完之后你就大概能清楚什么样的房子值多少钱，你心里会有一些水位。如果你只看10套房子的话，很有可能会因为样本偏差而带来决策失误。这是我觉得相对能够落地的一个方法。
至于说要租房还是买房，我觉得这其实就是人生选择的问题，在这个问题之前，还有一个更重要的问题是你想过什么样的一生，你把这个问题想清楚了，后面你到底是买房还是租房，决策就会更清晰一些。
李玉楼：我想补充一个建议，如果你想去买一个房子的话，如果附近有类似的房子选项，你可以先去租一年感受一下。因为一旦你要买房，很大可能会在这里住很长时间，你就去租房试一年，如果这一年你都受不了的话，你怎么可能在这里买房去住五年十年呢。
柯锦达：对于租房的朋友，可能不用看100套那么多，看三四十套就够了，可能也就花一两个月的时间。我总结下来租房有三个原则，第一个是安全，要分辨租房的来源，因为买房的话各种证件、合同的要求会更严格一些，但租房相对没有那么严格，比如说有些房源是转租的，有些是二房东，大家需要确保房子的安全性。第二个是健康，现在有些老房子会装修得看起来很好，但实际上用的装修材料不太好，甲醛比较多，大家还是要谨慎一些。第三个原则是舒适，每个人都有自己在意的因素，比如说我很在意噪音，那你就在看房子的时候重点看一下这个因素，当然也很难所有要求都得到满足。
$兴全沪深300指数(LOF)A(OTCFUND|163407)$
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