等待许久的房地产终于在昨天爆发了下，其实我们对于房地产板块也是一直有在跟踪，昨日总算得到了市场的关注，昨天房地产指数上涨3.19%，是4月份以来最高的单日涨幅，分项上，尽管物业及地产服务今年以来走势相对比较好，然而昨天商业地产发力更猛，短期更多还是源于消息和情绪的带动，消息面上，主要源于住建部调研组近日赴广东、浙江两省调研，释放出了一些积极信号，更大力度推动房地产市场止跌回稳。另外，国家发改委城市和小城镇改革发展中心近日则表示，锚定到2035年基本实现新型城镇化目标，要以“两重”“两新”资金使用为抓手，加大新型城镇化重点领域投入。但是在投资上，我们也不能仅凭消息，而完全脱离基本面的支撑，因此我们还是来给大家复盘下房地产今年以来的情况。

确实从数据上，2025上半年土地市场供给仍有所收缩，但得益于核心城市推出优质地块及 房企积极补货，全国涉宅用地成交金额在连续三年下降后迎来回升。同时，核心城市优质地块入市从结构上和热度上推动土地均价上涨并创出14年以来同期新高，上半年成交均价同比+33%。那么在市场成交地块上呈现出了“小型化”与“改善化”的特点，总的供给端呈现出质量提升、节奏前置等特点，而需求端方面，房企投资集中度有所上升，整体行业竞争加剧，无论城市还是房企，均呈现强者恒强的特征。

数据来源：中指院，《2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》

从城市的维度看，成交金额集中度进一步提升。由于房地产企业投资趋向高能级城市，同时级城市的高新房库存限制了其推地能力，因此整个市场两极分化趋势还在延续。根据中指院的数据，我们可以看到，2025上半年成交金额TOP5的城市总土地出让金占比提升至了40%；成交TOP10/TOP30分别达到53%/74%。而且核心城市在推地结构上明显倾向于优质核心板块，一些多年未供地的稀缺区域也在集中入市。另外，在房企的竞争摘取下，这些区域还出现了大量新地王，比方说，杭州2014年以来的前十楼面价地王中有8宗是在今年上半年产生，而北京/上海 2014年以来前十楼面价地王则分别有4宗在上半年产生。

数据来源：中指院，《2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》

换到房企的维度的话，百强房企投资强度是逆市提升的。因为目前销售市场尚未完全企稳，对于规模房企来说，持续收缩难以维持项目滚动和组织运转，因此不少房企投资策略由保守转向“以攻代守”，去寻找了他们觉得的确定性，就是核心区域优质地块。所以从数据上，我们看到了房地产投资强度升至近五年高点，接近40%。那么在结构上，头部央国企还是是市场的主要主力。一方面，百强房企权益拿地金额中，央国企投资占比达到83%，TOP10房企中央国企就占九席，另一方面，TOP10房企拿地金额占百强总额的比例达55%。从具体的投资偏好来看，头部房企的拿地仍主要集中在一线及核心二线城市，但是不外乎有一部分房企开始关注非热点城市的结构性机会。

数据来源：中指院，《2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》

所以对于投资者而言，尽管当前二级市场情绪比较高涨，并且有些核心城市的结构性机会的逻辑得到了一定验证，但是市场全面修复尚未到来，并不宜投入大量资金进行追，需要关注未来政策具体落地内容，在当前宏观财政政策、地产总体政策思路定调下，大规模的拆迁规划还是有不确定性的，政策实际落地和执行进展是关键，需要平衡胜率和赔率。那么落到房地产板块内的策略上，我们相对看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复。

蔡骏 S0570625040058  2025.7.11

风险提示：市场有风险，投资需谨慎。本材料中的信息和数据仅供参考，部分来源于公开或第三方渠道，不保证其准确性、完整性或可靠性。本材料所表述的意见或观点力求客观、公正，但具有一定的时效性及局限性，仅供辅助参考，在任何情况下均不构成对投资者的投资建议或投资依据。对依据或者使用本材料内容所造成的一切后果，华泰证券及作者均不承担任何法律责任。

#A股上演3500点拉锯战##房地产重磅利好！住房交易税调降##房地产板块领涨##地产板块持续走强 什么信号？##地产政策预期强烈 地产股异动拉升#