超越“房价必涨”的幻想，聚焦现金流是房产投资成熟的标志。健康模型的核心是正向现金流：即年租金净收入（租金扣除物业费、空置损失、维修金、房产税、贷款利息等）覆盖月供本息后仍有盈余。计算目标：净租金回报率（年净租金 / 房产总价）应显著高于当地无风险利率（如国债收益+2%）。实现路径有三：一是精准选筹。瞄准人口持续流入、产业支撑强的城市核心区或成熟卫星城，选择中小户型（易出租）、地铁/学区房（需求刚性）。二是改造增值。购入“老破小”或状态不佳房源，通过合法改造（如分隔增加房间、精装升级）提升租金溢价，缩短回报周期。三是专业运营。自持多套可委托专业长租机构，降低空置率；或转型精品民宿（需区位允许），获取更高收益但增加管理复杂度。杠杆使用务必克制：确保月供不超过租金收入的70%，预留至少6个月月供的储备金应对空置或利率上调。记住：依赖房价暴涨的投机终将退潮，持续稳定的租金现金流才是穿越周期的诺亚方舟。