2025年上半年，物业管理行业依然面临多重挑战，增量市场红利逐渐消退、物业费限价政策持续实施、部分区域业主支付能力下滑等因素共同构成了物企发展的压力环境。

　　“近几年物业行业逐步呈现增量放缓趋势，很多物企从以前的规模发展转向更加注重发展质量，越秀服务的拓展原则也做了一些调整，现在更加聚焦在‘以质为先’”，越秀服务执行董事兼常务副总裁张成皓在中期业绩发布会上表示。

　　8月21日下午，越秀服务（06626.HK）发布其截至2025年6月30日止六个月的中期业绩报告，并召开业绩说明会。

　　报告期内，越秀服务实现营业收入19.62亿元，毛利4.18亿元，股东应占盈利达到2.40亿元，继续保持盈利势头。截至报告期末，公司净资产为36.8亿元，ROE、现金及定期存款均保持上升趋势，但应收账款周转天数从77天增加至95天。

　　对于应收账款周期的变化，管理层在业绩会上解释称，关联方应收账款天数增加主要有两方面原因：一是母公司地产项目多与民营企业合作，回款速度相对较慢；二是工程类智能化业务量增加，这类业务按照工程进度收款，自然拉长了回款周期。

　　此外，越秀服务第三方外拓项目的账期通常为60-90天，随着外拓项目数量增加，业务收入增长的同时也带来了第三方应收账款周转天数的上升。

　　越秀服务中报部分财务摘要图源：财报原文

　　从业务构成来看，上半年越秀服务商业运营及管理服务收入3.12亿元，占总收入的15.9%；基础物业管理收入7.16亿元，占比36.5%，同比实现19.2%的增长。这已经是该公司基础物管收入连续第四年保持近20%的增速，成为业绩增长的核心支撑。

　　收入增长主要源于管理规模的稳步扩大。

　　截至2025年6月末，越秀服务在管面积达7231万平方米，合约面积9245万平方米，较2024年末分别提升4.3%和4.2%，管理项目总数为444个。

　　值得关注的是，越秀服务91%的管理面积位于一二线核心城市，其中大湾区占比高达62%。这些项目具有物业费单价高、客户黏性强、服务可持续性好的特点。高能级城市的集聚效应提升了人均管理效率，降低了单项目边际成本，巩固了基础物管收入的高速增长基础。

　　在市场拓展方面，上半年越秀服务新增合约面积596万平方米，新签约项目37个。

　　关于公司规模扩张策略，张成皓表示，越秀服务致力于成为“中而美”的企业，不盲目追求规模扩张，当下会更加注重发展质量。

　　据界面新闻了解，越秀服务近年来加速拓展“非住”业态，专门成立了“非住中心”，大力开拓非住宅业务，谋求新的利润增长点，重点聚焦公建、TOD、商业办公等领域。

　　对于TOD项目未来的发展，越秀服务管理层也表达了积极态度，“公司长期看好TOD业务，未来将继续坚定发展TOD业态，强化在该领域的管理优势”。

　　2025年上半年，广州地铁新增3条线路，越秀服务TOD相关业务新增合约面积196万平方米，主要来自于二股东广州地铁。

　　截止报告期末，越秀服务在管TOD项目管理面积达到1070万平方米，占总在管面积的15%。共管理地铁站318个，其中广州地铁达233个，市占率达到70%；目前，广州地铁有接近76%的车辆和76%的站场都由越秀服务进行管理。

　　此外，上半年越秀服务还中标了港航大厦、国家管网集团华南公司、广州民俗博物馆、渡江胜利纪念馆等代表性项目。据越秀服务管理层介绍，这些客户多为政府或国有企业，信用资质良好，支付稳定性强，减值风险较小。

　　另外，对于收并购，越秀服务方面的态度较一年前也有了转变。

　　“目前越秀服务在手现金非常充足，在积极留意收并购市场机会，今年上半年有接触一些项目，希望下半年会有所斩获”，越秀服务执行董事兼行政总裁王建辉在业绩会上透露。

　　财报数据显示，截止今年六月末，越秀服务账面现金及定期存款为47.91亿元，较2024年末再增8900万元，经营性现金流持续为正。

　　界面新闻从越秀服务方面获悉，目前该公司重点关注和其协同效益较高、经营质量和持续性较好、财务规范估值相对合理的同业公司及上下游的一些机会，比如智能家居、充电桩等。