$远洋集团(HK|03377)$  $融创中国(HK|01918)$  $旭辉控股集团(HK|00884)$  

刚刚发布盈喜，2025年上半年净利润高达95亿至110亿。虽然远洋的中报盈喜早在预期之内，但今天数据出来还是很高兴。公司基本面非常明确得底部反转；债务重组推进顺利，大股东中国人寿给予8亿元现金支持；市场对央企和AMC出手收购地产库存的政策预期不断升温，在这些利好的合力作用下，远洋集团的股价在未来几个月有望展开月线级别的反弹，下半年之内远洋集团的股价我看高到0.20-0.30港元。

关于远洋集团的价值网红哥再系统性分析一下：

1，财务拐点。境外债务重组的可转债共可转股65亿股，截至630已转股35亿股，对应近百亿的重组收益。随着下半年境外债权人的继续转股，预计可继续为下半年财报贡献数十亿的重组收益。同时，境内债务重组推进顺利，若在下半年之内落地，会进一步为公司贡献数十亿的重组收益。这样，全年公司净利可达200亿左右，对比去年亏损189亿，财务拐点明确。

2，债务拐点。境外及境内债务重组完成后，预计总负债会从2024年底的960亿减少至600亿左右。即所有信用贷款（没有资产抵押的）要么被转成股票、要么被转成新债券且两年内不付息。剩余的贷款则是有土储、商业办公等可产生稳定现金流的资产抵押的（2024年底公司权益土储1600亿方，按1万/平的售价，货值1600亿，另外有130亿的投资性物业）。完成债务重组后，两年内集团基本不再有大的付息压力。

3，估值拐点。公司境外债务重组于3月27日生效，首批债转股于4月底入市，之后经过长达四个月的极其惨烈的债权人抛售，公司股价从3月初的0.265跌至今天收盘的0.113，这半年里跌幅高达57%，而同期不管是上证指数恒生指数还是一般个股，在这半年里都大幅上涨。目前远洋集团的股价处于严重的超卖状态，市值仅12.6亿港元，即使对还没抛售完的债权人来说，在目前点位上抛售的回收率也极低。A组债权人回收率0.113/1.55=7.3%，C组债权人回收率=0.113/17.26=仅0.65%。而远洋集团的美元债价格目前为13美元左右（即美元债的回收率为13%），相比之下，股价被严重低估。

同时不要忘了，远洋集团旗下的远洋服务是Top20物管企业、目前仍有6亿港币市值且仍在盈利，旗下的远洋建管（代建业务）是Top20代建企业、24年仍有1个亿左右的净利润。这两块优质业务即使在现在，也应该分别有10亿以上的估值。而集团自己目前市值才12.6亿。

4，友商比较。和友商横向比较，这轮地产下行前的2020年，融创、旭辉、远洋的销售额分别是5752亿、2310亿、1310亿，远洋仅是友商的1/4和1/2。到2024年这三家的销售额分别是471亿、337亿、352亿，三家基本上差不多了，远洋反超了旭辉。哪家的底子更厚、哪家的业务更有支撑，一看便知。再看看市值，融创176亿、旭辉27亿、远洋13亿，远洋凭什么只有友商的1/13和1/2？

5，行业拐点。上周四消息，监管层在考虑出台政策组织央企和AMC收购地产库存，并可使用央行此前发布的3000亿再贷款额度。正如以前我们说，房价不可能永远上涨，现在也应该说，房价不可能永远下跌。我的观点是目前已经接近行业底部，即使不再有大规模的刺激政策出台，房企的风险敞口也会逐渐出清，新房销售会逐渐回暖，一线乃至二线城市的房价会企稳乃至温和回升。看看伦敦和东京的房价这些年涨了多少，我不认为仍有巨大经济增长空间的北上广深房价会继续大幅下跌。而土储集中在一二线城市的远洋集团将首先收益于行业回暖。