8 月 19 日 ,万物云(HK02602,股价25.22港元,市值291.7亿港元)举行2025年中期业绩发布会。在业绩发布会上,万物云董事长朱保全透露,本次业绩会选择在万物云武汉数字运营中心举行,一方面是展示公司在资产管理上的轻资产运营实力,而非仅限于财务数据;另一方面,也希望对外展现万物云在深圳总部之外的独立成长。
公司中报显示,今年上半年,万物云实现营收181.4亿元,同比增长3.1%;实现核心净利润13.2亿元,同比增长10.8%。
记者了解到,自去年开始,万物云积极调整战略,主动压缩开发商业务及其他非核心业务,转向有现金流的业务板块进行深耕。
对于当前物业行业形势,万物云执行董事兼首席运营官何曙华在业绩发布会上指出,随着房地产市场调整,业主对物业服务品质和价格的关注度显著提升,部分地方顺势出台相关物业费价格政策,物业行业正在从“规模扩张”转向“质量竞速”。
行业存在三重矛盾
经历了过去三年房地产市场调整,朱保全认为,物业企业能否快速寻找到独立发展之路,变得至关重要。
“目前,排名靠前的物业企业,与母公司之间或多或少都有关联交易,当关联交易的比例降到一定程度时,物企靠独立业务获得的收益增量,将会大于关联交易带来的毛利下滑。”朱保全表示,万物云今年的中期业绩也印证了这一判断:公司主动压缩了开发商业务,使公司开发商关联业务收入占比降至6.5%,而循环型业务收入同比增长9.5%,其增幅与开发商业务降幅之间的“剪刀差”开始呈现。
朱保全进一步表示,物业企业如果找到了自己的发展之路,那么物业行业今年有望迎来反弹阶段,尤其是在收益方面。
《每日经济新闻》记者注意到,在业绩会上,朱保全分享了他对行业现状的观察。他指出,当前物业行业面临三重矛盾。
首先是“质价相符”与“单方定价”之间的矛盾。朱保全表示,在过去二十几年的房地产快速发展时期,房屋供给和价格均处于上行趋势,业主对物业费价格敏感度不高,开发商和物业公司也希望通过“好的价格带来好的服务”。然而,随着房价调整和经济形势变化,业主开始反问物业费定价是否合理,并希望主导物业费定价。
面对这一现实,万物云认为,本质上是过去单方定价,缺少与客户达成共识的过程。为此,万物云于去年12月推出弹性定价模式,希望将服务和价格的选择权交还给业主,用“质价相符”原则回应行业困局。目前,该模式已成功在重庆、青岛等多地落地实施。
其次是“政府期待”与“行业现实”的矛盾。中央城市工作会议提出,城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。朱保全坦言,这对物业从业者来说是机遇,但行业中出现了个别“利益主导者”,扰乱了市场秩序,头部企业应联起手来,共同反对行业乱象,为政府建言献策。
最后是“科技跃进”与“客户感知”的矛盾。朱保全解释称,尽管很多物业企业都踊跃应用无人机、机器人、AI等技术装备,但客户有时更愿意选择人工服务。他指出,这不仅是简单的技术应用问题,而且是如何与业主达成共识的间接推进过程。不过,物业企业可以在自身内部管理层面,快速推动AI技术的落地。
“尽管AI已经成为时代符号,但企业仍需清醒地意识到,业务侧的AI应用不能一厢情愿,必须与客户需求、服务感知相结合。也不能陷入技术自嗨,必须积极与行业、学界交流。”朱保全进一步表示,企业在内部技术应用上拥有决定权,也更适合作为全面AI变革的起点。
回应物业费弹性定价
《每日经济新闻》记者了解到,对于解决“质价相符”与“单方定价”之间的矛盾,今年,万物云旗下万科物业在重庆落地弹性定价项目,物业费收缴率提升了20%。
在业绩发布会上,何曙华指出,弹性定价不是鼓吹物业费降价,既是尊重业主对于服务品质期望的合理诉求,也是保障物业公司的服务品质与生存空间,最终在业主、企业、政府三方之间形成动态平衡。
值得注意的是,在住宅物业领域,“弹性定价”帮助万物云打开了新的市场空间。上半年,公司通过“蝶城战略”与“弹性定价”组合拳,在存量市场斩获114个新项目,带来6.68亿元年化饱和收入,同比增长31.5%。
在谈及物业费毛利率时,朱保全将此比作业主支付给物业公司的小费或管理酬金。他表示,公司将物业费毛利率定义在7%至18%之间,这是一个合理区间。物业是个现金流稳定,毛利率也相对稳健的业务。
此外,对于外界关注的万科与万物云之间的业务往来等问题,在业绩发布会上,万物云管理层也进行了回应。
据记者了解,去年底以来,万科与万物云之间通过转让物业、车位或商业物业等方式,进行了多笔债务清偿。
对此,万物云副总经理叶菲透露,公司于2025年3月成立了“惊蛰”专项工作组,以专业队伍来解决去化抵债资产问题。目前,公司整体经营状况良好,流动比率为1.18,处于健康水平,现金流稳健且现金余额充足,这让公司能够以时间换空间,稳妥消化这些资产。
值得注意的是,针对不同资产类型,万物云制定了差异化策略:对于销售型资产,重点把控销售价格与获取成本的关系,在整体损益≥0的原则下,尽可能实现应卖尽卖,持有期间注重盘活经营以提升价值。