6月24日，北京丰台新宫板块成功出让一宗宅地，由建发房产+中国金茂联合体以20.8亿元摘得，成交楼面价4.02万元/平方米。

　　《中国经营报》记者了解到，该地块是建发房产近两年在新宫板块第三次“落子”。今年3月份，与该地块相邻的建发金茂·观宸项目开盘，在新盘扎堆的丰台市场，项目3个月去化近四成。

　　“回炉”地块

　　此次出让的地块为丰台城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-02地块。

　　据悉，该地块为一宗“回炉”地块，去年8月份上架时，土地总面积5.39万平方米，原本分南北两个地块整体出让，起始价52亿元，不过一个月后便因故暂停出让。

　　而当时正值丰台新房库存高企，去化艰难之际，特别是新宫板块的部分新房项目开盘8个月网签量仅个位数。

　　至当年10月下旬，该地块再度上架时，地块信息也发生变化，南侧地块又拆分为两个小地块，当时出让的为01地块，土地面积3.04万平方米，起始价为24.32亿元，容积率从2.5降至2.0。起始楼面价保持稳定，从4.02万元/平方米调减至4万元/平方米。

　　据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，NY-030（南区）地块被拆细出让，如此一来，既提高了地块顺利成交的确定性，也确保了丰台区整体的供地进度。

　　而此次出让的地块即为02地块，根据出让信息，该地块土地面积2.59万平方米，地上建筑面积约5.18万平方米，容积率约2.0，控制高度约45米（局部60米），绿化率约30%。起拍价约20.8亿元，折合起始楼面价约40159元/平方米。该地块未设置商品房销售价格上限。

　　01和02地块位于丰台南四环到五环之间，更靠近四环位置，隶属于丰台槐房新宫板块，距离地铁19号线及4号线交汇站新宫站直线距离约500米，满足步行通勤需求。

　　张凯表示，目前，板块内商业配套成熟，周边环绕槐房万达、大悦春风里等大型商业综合体。生态资源尤为突出，南苑森林湿地公园、槐新公园及海子公园由北、西、东三面环绕。但区域内的教育资源目前相对短缺，且板块界面尚有一定提升空间。

　　值得注意的是，相比01地块，虽然容积率都是2.0，但是01地块包含北侧东侧两条街坊路，扣除后实际容积率为2.4，这意味02地块居住体验更舒适，同时其位置相对靠里，远离地铁线路，受交通噪声影响更小，整体地块素质更为优越。

　　建发再次“落子”丰台

　　该地块前期吸引建发房产+中国金茂联合体报名，最终由该联合体底价成交。

　　据了解，去年11月份，01地块出让时，被外界视为建发房产“马甲”的福州裕诚房地产以24.345亿元底价竞得，楼面价约4万元/平方米，销售指导价8.3万元/平方米，楼地差价达4.3万元/平方米。

　　01地块出让后不久，建发房产便于当年12月27日公布了该项目规划设计方案，确定将其打造为在京的首个“风雅宋韵”系列产品。

　　值得注意的是，当初在拿地时参与地块竞拍的中国金茂后来也以财务投资者身份参与到该项目中，项目定名为建发金茂·观宸。

　　该项目总共11栋住宅楼479户，包括110～165平方米7种户型，全部为三居或四居，于今年3月17日和4月30日分两批次取证。

　　北京市住建委官网显示，目前该项目已网签185套，成交均价约7.9万元/平方米，荣登丰台新房销售榜首。

　　在建发金茂·观宸之前，建发房产还曾于2022年9月份以33.81亿元在新宫板块拿下一旧改地块，首次落子北京南城，项目随后定名为建发璟院，于2023年3月份入市，目前已清盘交付，网签均价7.9万元/平方米，销售指导价8.3万元/平方米。

　　此次02地块在出让文件中就明确提出“建筑设计应体现中国特色、古都风韵、时代风貌”，业内预计将打造成观宸二期。

　　业内认为，建发房产此次再度落子该板块，既是对区域发展潜力与地块价值的明确认可，也是源于其已开发项目——观宸与璟院的市场成功经验。

　　张凯指出，02地块的入市，恰好与一个新盘从拿地到开盘的常规周期重合，显现出丰台区政府在市场供应节奏把握上的考量。

　　随着此次02地块成交，NY-030（北区）地块也计划入市。他认为，若建发房产最终整合获取北区地块，不仅将利于其对该板块进行整体开发塑造与资源整合，亦能有效控制开发进度与区域价值提升。但同时企业也亟须在产品端构建差异化体系及目标客群定位，在户型配置、产品档次及价格梯度上形成互补布局。