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发表于 2025-08-28 15:07:39 股吧网页版
“利润王”中海再现稳健底色:千亿现金在手,加速布局核心城市
来源:时代周报 作者:林佳


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  作者:林佳

  房地产行业深度调整之下,龙头房企的表现尤为关键,中海则在逆周期里交出了一份稳健答卷。

  8月27日,中国海外发展有限公司(0688.HK,简称“中海”)发布2025年中期业绩。上半年,中海实现合约物业销售额1201.5亿元,位居全行业第二;累计交付房屋4.2万套;收入832.2亿元,除税前溢利130.0亿元,核心股东应占溢利87.8亿元。

  在调整周期里,中海的“利润王”底色仍在。上半年,除招商蛇口外,TOP10房企合计核心净利润约148亿元,中海一家公司就贡献了六成;若剔除亏损房企,中海这一占比达已发布业绩TOP10房企总额的33%。

  其中,一线城市仍是最坚实的基本盘。报告期内,中海在北京、上海、广州、深圳及香港五城合计销售额达到556.4亿元;北京单城突破300亿元,市占率稳居第一。

  资金实力,是中海逆势扩张的底气。截至6月30日,中海在手现金1089.6亿元,净借贷比率28.4%,继续保持“绿档”,也是行业内唯一同时获两家国际评级机构A-级的房企。

  在业绩会上,中海董事局主席颜建国释放出“信心”信号。他强调,“十五五规划的关键词就是——充满信心。”在他看来,尽管行业仍在调整期,但中海将在天时、地利、人和的支撑下,凭借攻守兼备的态势走得更稳、更远。

  净利润保持领先,保持扩张节奏

  房地产行业的调整期之下,中海依旧交出一份稳健答卷。今年上半年,中海地产实现合约物业销售额1201.5亿元,全口径与权益销售金额均位居行业第二。

  在销售普遍承压的市场环境下,中海能够保持千亿规模,显示出其核心城市布局与品牌力仍具韧性。这一成绩也意味着,中海依然是少数能在周期底部守住阵地的头部房企。

  截至目前,除招商蛇口外,上半年房企TOP10核心净利润总额约148亿元,其中中海一家公司就贡献了约60%。若剔除亏损的万科,中海净利润占比升至33%;若再除去华润置地,中海的净利润甚至超过其他已发布业绩的TOP10房企之和。

  行业筑底之时,中海管理层释放了稳定信号。中国海外发展副总裁郭光辉在业绩会上表示,目前行业仍处于下行筑底阶段,但边际已有所改善。在此背景下,中海发展2025年上半年依然取得了稳健表现,核心利润率与毛利率均保持在行业领先水平。

  郭光辉指出,公司对未来维持净利润和毛利率的稳健表现充满信心,基础与能力兼备。首先,今年上半年,中海已售未结转金额和回报率处于高位;其次,近年来,公司聚焦一线及强二线城市投资,投资规模始终位居行业第一,货量充足、结构优质。此外,中海在一线城市核心地段布局商业,在未来商业资产收入和利润也会形成创利增效。

  当同行普遍降价跑量时,中海靠产品力与一线城市的基本盘稳住了阵脚。期内,香港及北上广深五个城市合约销售额达到556.4亿元,占中海系列公司(不含中海宏洋)合约销售额的53.7%。其中,北京市场表现最为突出,单城合约销售额达到304.5亿元,市占率稳居第一;上海、广州、深圳及香港均突破50亿元。整体来看,中海系列公司在14个城市的销售额位居当地市场第一。

  拿地层面,中海依然保持进取。上半年,中海在土地市场依旧保持强势,1-7月共获取22幅地块,权益购地金额550.1亿元,投资规模位居行业第一,其中一线和强二线城市占比高达86%。

  投资竞争加剧的同时,中海强调了自身的产业链优势。中国海外发展行政总裁张智超指出,当前行业投资更加集中在一线和重点二线城市,竞争相对激烈。中海除了具备资金实力外,还是少数拥有全产业链的房企之一。公司旗下不仅拥有双甲级设计单位,在产品研发上具备独特能力;同时拥有优秀的总承包企业,在工程进度与质量方面延续“工科中海”的优势;此外,还有专业化的生态供应链企业,在行业进入下半场后,无论产品力还是成本力,均能形成明显优势。

  张智超表示,公司在持有型业态上也具备广泛布局,覆盖办公、商业、长租公寓、养老等多个领域,并在核心城市获取大型综合性项目时展现出较强竞争力。长期深耕主流城市,使中海在客户黏性、品牌知名度和渠道资源上均占据优势,为投资形成了有力支撑。展望下半年,公司将统筹发展与安全,坚持“以销定投”,预计投资规模将实现一定增长,并对未来的销售与利润形成稳定支撑。

  产业链优势加码,护城河进一步夯实

  投资之外,中海在商业板块也展现出另一种韧性。

  上半年,中海商业物业运营收入35.4亿元,其中一线城市项目收入占比提升至47%。5月开业的北京中海大吉巷,是今年最受关注的商业项目之一,开业首日客流超过20万人次,出租率达96%,迅速成为首都文化与商业结合的示范样本。

  商业战略的调整,也在管理层表态中体现得更加清晰。中国海外发展副总裁兼中海商业公司董事长王林林表示,上半年公司聚焦商业战略,围绕“三核目标”——核心城市、核心区位、核心资产,推动两项经营策略落地。

  王林林表示,一方面,中海积极推进资产优化,上半年退出部分资产,短期对收入造成一定影响,但整体结构更为扎实健康;另一方面,有计划推动重点项目的改造更新。例如,北京环宇荟完成改造后租金提升32%,未来在新一轮经营周期中,租金增长效应将逐步兑现。

  王林林指出,目前,公司“双核业务”购物中心与写字楼的收入占比已达81%,其中一线城市资产收入占比同比提升3个百分点至47%。核心资产的“压舱石效应”正在不断凸显。上半年,购物中心销售额同比增长7%,客流量增长11%,经营质效稳步提升。

  资金层面的稳健,成为中海逆势扩张的底气。在行业债务风险仍未消退的当下,中海的财务指标继续保持在“绿档”。期末剔除预收款后的资产负债率为45.7%,净借贷比率28.4%,现金短债比达到4.9倍。中海也是行业内唯一同时获两家国际评级机构给予A-级评级的房企,信用水平领先于大多数同业。

  财务的稳健,离不开现金流的厚度。期末公司在手现金高达1089.6亿元,占总资产12.1%。平均融资成本仅2.9%,处于行业最低区间。分销及行政费用合计占收入3.8%,费效比领跑行业。低成本资金与精细化运营的结合,让中海在周期底部依然具备较强的防御力与进攻性。

  展望下半年,中海判断“政策、市场以及企业自身发展”三重因素将共同推动房地产市场逐步止跌回稳。无论是销售与利润的领先,投资与产品力的扩张,还是资金与信用的稳固,中海都在行业深度调整期持续夯实竞争优势,维持其龙头房企的地位。

  颜建国强调,进入“十五五”,中海的“三个充满信心”仍将延续。一方面,中海对中国经济继续充满信心,相信中国经济的发展韧性将在未来五年进一步彰显光彩。此外,中海对房地产行业充满信心。尽管行业总体规模有所收缩,但改善性需求将持续释放,市场依然庞大。行业集中度将提升,中海的比较优势将进一步凸显,在高质量发展中占据更大比例。与此同时,

  此外,颜建国对企业自身发展亦充满信心。无论是财务资源,还是投资力、产品力、成本竞争力,中海均具备突出优势,同时拥有一支能打硬仗的专业团队。

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