21世纪经济报道记者吴抒颖
8月26日,越秀地产公布2025年中报。在行业整体销售规模仍在走低之际,越秀地产保持规模稳步增长。今年上半年,越秀地产实现合同销售额615亿元,完成销售目标的51%,同比增长11%,是TOP10房企中少数实现正增长的房企,增速位居第二。
越秀地产销售额正增长,依靠的是一线城市“粮仓”的开放。
今年上半年,越秀地产在一线核心城市的销售额达到495亿元,占总销售额的80.5% 。在北京,越秀地产实现合同销售额197.2亿元,同比大幅上升255.1%;在大本营广州,公司实现销售额157.66亿元,保持稳健;在上海,越秀地产也实现144.92亿元的销售额。
在投资方面,越秀地产也保持一定的强度。今年上半年,越秀地产新增土地储备13宗,总面积约148万平方米,且全部位于一二线核心城市,其中68%位于一线城市 。截至2025年6月30日,越秀地产的总土地储备达到2043万平方米,一二线核心城市的土地储备占比高达94% 。
对于投资的策略,越秀地产管理层在业绩会上判断称,今年的土地市场是先高后低,一季度的土地溢价率仍然比较高,北京、成都和杭州的市场热度也保持高位。越秀地产经过研究后决定“避其锋芒”,不参与太高溢价率的土地。进入二季度,土地市场走向理性,越秀地产也相信在下半年将有所斩获,能够高质量完成300亿元的投资目标。
此外,越秀地产也采取“以销定投”的策略,并倾向于“小地块”,因为这能够提高周转的速度。越秀地产管理层表示,越秀地产主要拿“小地块”,这种“快进快出”的打法缩短了项目运营周期,加快了资金回笼速度,也为下一步投资打下了基础。
越秀地产董事长林昭远在业绩会上分析增长原因时表示,首先,越秀地产对市场走势进行了较为精准的研判;其次也得益于公司项目投资上的全面把控,在产品力、销售能力、交付能力和服务能力等方面的综合体现;最后,越秀地产始终将资源集中于核心城市和重点区域,因而形成了较为稳健的发展基础。
虽然从当期的销售表现来看,越秀地产仍然处在行业的前列,但体现在结算业绩上,越秀地产也受到了市场的影响。今年上半年,越秀地产实现营业收入457.7亿元,同比增长34.6%;归母净利润 13.7亿元,同比下降25.2%;核心净利润15.2亿元,同比下降12.7%。实现毛利约50.6亿元,同比上涨4.4%;毛利率为10.6%,同比下降3.1个百分点。
对于毛利率下降的原因,越秀地产管理层认为,尽管公司的毛利率出现下滑,但对比来看,这一毛利率水平与2024全年相比基本持平,也符合行业当前的情况,“应对市场下滑以及历史原因带来的毛利率下滑,除了降本增效还要精准投放,同时发挥融资能力。”
面对未来,林昭远认为,越秀地产应做“四好”企业,做好产品好服务好品牌好团队,在管理上要学习造汽车的精益管理理念,将之作为管理的抓手,提高项目增效。他强调,在“十四五”规划收官之年和“好房子”建设加速落地的关键时期,越秀地产将继续聚焦深耕核心城市,深化精益管理,力争全力达成年度各项经营目标,持续为股东创造价值。
在业绩会上,林昭远还谈到了市场热议的现房销售问题。
林昭远判断,房地产行业最终将会实现房销售,从他个人的意愿出发,他也希望能够实现现房销售,但他建议实现现房销售需要有配套措施,尤其是金融政策上应有变化。“期房模式下是一边卖房,一边还利息,现房销售的还款期限应该如何安排,应该有配套措施。个人判断,从目前的发展现状来看,未来应该会从一些试点城市开始施行现房销售制度。”
林昭远认为,现房销售会对地价和房企拿地意愿带来影响,“房企买地意愿在目前的阶段不会太强,土地市场也会有所变化。越秀地产也已做好应对,通过对土地的精准研判确认具有开发价值的地块,更要做到产侧前置,实现当天拿地当天开工提高效率来提高推货的速度。”
面对越秀集团的业绩表现,投行机构也普遍看好。
花旗撰写的研报指出,越秀地产今年上半年销售增长11%,完成全年目标的51%;此外其在北京销售排名第一,广州排名第二,并在上海和杭州加快销售,加之毛利率稳定、融资成本降至3.16%,带动信用评级展望上调,维持“买入”评级,目标价上调至6.2港元/股。