“保价到年底，买贵补差价。”

　　近日，珠实地产宣布启动“保价”措施，覆盖广州区域7个在售楼盘，并喊出上述口号。该开发商宣称，“保价”承诺持续至2025年12月31日，买贵可申请差额补偿（最高20万元物管费）。

　　无独有偶，今年6月，越秀地产、中交城投相继发起“保价”行动，对旗下广州部分在售项目实施“保价”或“买贵补差价”政策。早在2024年，保利发展为抢占传统销售旺季“金九银十”的市场机会，曾在广州推出约1000套“保价房源”。

　　房企陆续加入“保价”阵营背后，市场风向悄然发生变化。

　　8月12日，珠实地产方面对《中国经营报》记者表示：“我们做保价的初心，是助力稳市场、稳预期，也是响应广州市国资国企‘拼经济’工作会议的指引，破解民生痛点，助力放心安家。”

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，进入下半年，随着市场进一步调整，购房者对房价转弱的预期可能强化，买房的决策周期在明显拉长。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，在房价“止跌回稳”的关键阶段，品牌房企带头承诺“保价”，有助于打消潜在客户的跌价顾虑，坚定其出手意愿，从而对稳定市场起到正向的引导意义。“特别是在设计新规收紧之后，部分新规产品亦被纳入‘保价’行列，更加凸显了稀缺性支撑下的保值力，或更好地实现客户转化。”

　　房企出招

　　据珠实地产方面介绍，其“保价”行动覆盖天河都荟、珠江花城、天河壹品、云湖花城、西关都荟、花城云著、花屿花城等7个在售主力楼盘。该开发商承诺，各项目在活动期间（2025年8月8日起至10月15日）完成认购的指定房源保价到年底，“买贵补差价”。若购房者发现买贵，可申请按对应价差的同等价值补偿。“保价”活动期间，珠实地产还推出购房送物业费、成交送家电大礼包等措施。

　　不过，记者注意到，上述包括“保价”在内的营销措施均限“指定房源”参与，而对于“买贵补差价”政策，其具体说明是：“如有效材料证实买贵，有机会差额补偿，具体细则以各项目备案输出为准。保价行动详情以双方签订的书面协议为准。”

　　有房产中介人士告诉记者，此次参与“保价”的天河都荟项目从开盘到现在价格已略涨了一些。事实上，目前地段相对较好的“新规”楼盘价格对比今年上半年均有所上涨。“除非是已经在清盘的新房项目，可能会推出折扣优惠来促销。”

　　李宇嘉表示，此次珠实地产参与“保价”的项目多为“旧规”产品，其不仅面临“新规”产品的竞争，还有二手房与之竞争。

　　所谓的“新规”，是指2023年11月9日正式实施的《广州市建筑工程容积率计算办法》。该文件规定，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深，高品质住宅的上限还可适当提高。套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽至7.2米。其中，半开敞空间指阳台、入户花园或设备平台等。

　　“目前来看，市场上不仅‘新规’产品之间存在竞争，‘新规’和‘旧规’产品、新房和次新二手房也互相竞争。”李宇嘉表示。与此同时，必须有确实的证据证明开发商降价，否则不能享受“保价”的赔偿。“过程中可能出现销售价格虽没有直接下降，但存在家电赠送、精装修赠送、当期楼盘的较好楼层卖出了过去较差楼层的价格等情况。”而这些情形能否视为开发商降价还有待商榷。

　　市场热度季节性回落

　　克而瑞提供的数据显示，年中冲刺后，市场热度季节性回落。7月，广州市商品住宅供应面积34.24万平方米，环比下降49%，成交面积53.05万平方米，环比下降26%，同比下降20%。7月，广州全市成交均价32289元/平方米，环比下降9%，同比下降5%，为2022年至今月度新低。

　　从成交结构来看，据克而瑞监测，7月，广州市商品住宅单价为2万元/平方米以下为成交主力，共成交1757套，占比36%，同比增长4%，环比增长1%。与去年上半年对比，部分在售项目在今年上半年降价后，成交量有所好转。

　　肖文晓表示，据克而瑞统计，2025年上半年，广州市一手住宅成交均价33990元/平方米，同比下降10%，环比下降2%；二手住宅成交均价26879元/平方米，同比下降6.5%，环比下降0.6%。“一二手房价均呈现‘环比跌幅明显小于同比，且跌幅接近持平’的特征，价格筑底的信号明显。”

　　从整体市场来看，国家统计局公布的70城房价统计显示，6月，70个大中城市新房和二手房价同比降幅延续了2024年四季度以来的收窄趋势。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比5月收窄0.3个百分点。

　　李宇嘉认为，进入下半年，不管是从二手房挂牌量攀升、价格回调，还是新房之间的竞争、去化速度等来看，市场转弱导致价格预期转向悲观的态势进一步加剧，购房者决策周期也开始拉长。