保利发展的成功，全靠同行衬托？

8月26日，保利发展发布了2025半年度财报。今年上半年，公司营业收入同比下滑16.08%，实现1168.57亿元；净利润表现较差一些，同比下滑63.47%仅有27.11亿元。

一句话总结就是，营收收窄，业绩承压，表现确实一般。但要是和同行比，保利发展这份财报的含金量就高多了。

截至8月27日，境内资本市场发布半年报的房地产企业共40家，其中17家处于亏损状态，剩下能盈利的房企中，保利发展是断层的第一名。

不光是单纯的业绩领先，今年上半年保利发展的房产销售面积达到了529.6万㎡，比同行中海地产、万科分别多卖了87.5、135.5万㎡，算是目前我国最畅销的房企。

有意思的是，2021年的时候保利发展在销售方面还只能排到业内第四名，甚至无法超越融创，但仅过了两年时间，公司就逆袭成为了“销冠”。

说到底，成就保利发展的，不是同行的衬托，而是“人人自危”的下行周期。

两年逆袭“销冠”变危机为转机

近十年时间，房地产行业经历了一波大洗牌。

2014年2021年，我国头部房地产企业基本都是民营企业，行业前三甲的位置长期被碧桂园、万科、恒大垄断，保利最好的名次也就是业内第四。

以至于很长一段时间内，保利发展给自己的宣传语都是“长期位于行业前五，央企地产第一”。直到2022年“碧恒融”相继出现严重债务危机之后，保利发展才逐渐成为了房企一哥。

保利发展算是躺赢吗？是也不是。

之前碧桂园、万科、恒大之所以能常年占据行业头部，主要是因为他们采取高负债高周转的商业模式。

房企拿地后，迅速开工使得项目达到预售条件，通过销售期房拿到回笼资金，同时增加对供应商的付款周期，再加上贷款等融资手段，集中资金进行新一轮的拿地，形成“拿地-开工-预售-再拿地”的闭环。

在房地产上行阶段，实施这种模式的房企来钱快还赚得多，但随着下游需求衰退这些企业拿到的预售款越来越少。

再加上相关部门限制了房地产行业的融资上限，之前通过高周转效率赚钱的房企，现在变成了“三道红线”不过关的房企。

就比如恒大，2022年的资产负债率达到了132.6%，三条红线全踩，无法再借出有息负债，商票逾期金额超过了2000亿元，最终在2025年8月25日正式退市。

而保利发展，就不会出现恒大这种情况。

保利发展是央企地产公司，在杠杆经营方面稳健得多，相比高额利润更愿意追求健康的财务状况。

2018年至2024年，保利发展的经营现金流一直为正，累计流入1044亿元。

到2025年上半年，公司的经营现金流净额更是达到了160.17亿元，同比增长193%。如果下半年保持相同的现金流入状态，保利发展2025全年的经营现金流入将再度超过300亿元，完成阶段复苏。

同时在下游回流资金方面，今年上半年保利发展的销售回笼资金为1448亿元，综合回笼率达到了100%，是我国回款情况最好的房企之一。

总的来说，保利发展手中资金充足，现金流入和下游销售回款情况都不错，只要“三道红线”存在，公司这种稳健的发展模式就能一直吃香。

不过，今年上半年，融创、碧桂园等曾经的高杠杆房企龙头都进行了债务重组，拿地积极性也有很大提升，大有卷土重来的态势。

如果民营房企再度崛起，保利发展还能坐稳房企第一吗？

直面中海、华润以核心城市布局补盈利短板

分析房地产企业未来发展，一个是要看公司的签约销售情况，再一个是看公司的拿地面积。

2025年上半年，保利发展销售面积、销售金额都是全国第一，这代表未来3-5年内公司的业绩大概率不会出现恶化情况，能继续保持领先。

对于拿地情况，保利发展今年上半年共计拿地204.88万㎡，仅次于绿城中国的248万㎡。

如果保利发展未来要增加拿地规模，公司的“底气”应该是最足的。

一方面，截至2025年上半年，保利发展的总现金规模共1392.16亿元，是境内上市房地产企业中最高的。在争夺土地资源时，公司可用的自有资金更多，债务压力相较于同行更小。

另一方面，保利发展的信用水平很高，公司的融资成本处于业内很低的水平。

2024年公司的平均票面利率仅为2.59%，远低于中海地产、绿城中国等央国企地产公司。

因此，无论是短期内的业绩表现，还是长期发展的竞争力，保利发展都处于行业头部，被再度崛起的碧桂园、融创等民营企业超越的可能性不大。

现阶段保利发展的主要竞争对手是同样资金健康的中海地产和华润置地。

这两家企业同时具备央企信用，又都是高度市场化运营的企业，经营也十分稳健，是“房企第一”的强势候选人。

他们之间的主要差距是，保利发展的规模领先，但盈利能力略低于中海地产和华润置地。

针对这方面的不足，保利发展近几年调整了布局结构，主要围绕核心城市、溢价率高的土地开发、销售。

2025年上半年，保利发展在上海、广州的销售面积都达到了30万㎡以上，销售均价分别为7.24万/㎡、4.44万/㎡。未来公司预备开发的也都是杭州、西安这种新一线城市。

核心城市的地产生意不仅盈利空间更高，稳定性也更强。

截至2025年3月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都核心6城的二手房及新房成交价均显著回升，成交面积更是连续6个月同比正增长。

加上今年一季度，我国土地成交平均溢价率时隔3年多时间再次达到了13.6%，出现了回暖信号。未来房地产行业可能会呈现出“点状破冰”的局部性回暖，这有利于保利发展在核心城市的销售。

当然，凭现阶段保利发展的护城河，就算是超越了中海地产、华润置地，公司也没有办法拉开太大差距。

未来几年时间保利发展还是要考虑企业差异化定位，针对当前的市场状态进行破局。

总结

现在的保利发展，成功凭借着健康的财务状况成为了房企一哥。但要想一直处于行业头部，也得下功夫。

短期来看，杭州、西安等新一线的待开发项目，是保利发展撬动盈利增长的支点。

但面对中海地产、华润置地的盈利优势，保利发展还需跳出“规模为王”的惯性，在产品力与服务力上深耕，将央企信用转化为品牌溢价。

长期来看，随着房地产周期出现点状回暖，下游需求有望迎来回升，届时公司可以通过丰富的土地储备和低融资成本实现“存量市场结构升级+新增市场规模扩张”。