新华财经上海9月24日电（谈瑞）“2024年阿联酋房地产交易总额接近9000亿迪拉姆，约合1.8万亿元人民币。这是一个非常庞大的数字。同期上海一二手房总的交易金额仅为约1.3万亿元人民币。”克而瑞集团董事长丁祖昱在“2025中东不动产投资高峰论坛”上说。

　　诚如丁祖昱所言，阿联酋房地产市场的投资热潮方兴未艾。克而瑞发布的《2025上半年阿联酋住宅市场趋势报告》显示，阿联酋住宅市场正处于“政策红利释放+经济结构转型+人口持续流入”的黄金周期，迪拜与阿布扎比双核驱动，核心区与新兴板块形成差异化投资机会，阿联酋开放的市场环境、稳健的增长预期使其成为2025年值得关注的市场之一。

　　地产投资涌向“区域中心城市”

　　“从长远投资的角度上来讲，我们今天最保险、最安全、最长期的投资是投区域中心、区域龙头。”丁祖昱认为，海外房地产投资需锚定“区域中心城市”。从全球投资规律来看，成熟市场的龙头城市往往是房地产投资的关键落点，如美国纽约、英国伦敦、东南亚新加坡等。阿联酋作为中东龙头，其核心城市迪拜与阿布扎比具备区域金融中心、经济中心的属性。

　　根据行业机构 Property Finder 数据，阿联酋不动产市场已然掀起一波投资热潮。

　　从具体城市表现来看，2025年上半年，阿布扎比住宅成交金额达218.53亿迪拉姆，同比实现30%的增长。价格方面，2025年上半年，阿布扎比地区住宅价格攀升至近3年最高水平，为330万迪拉姆／套，对比2023年上半年的278万迪拉姆／套和2024年上半年的283万迪拉姆／套涨幅显著。与此同时，亚斯岛迪士尼度假区、萨迪亚特岛文化地标等重要规划的落地，有效推动了区域文旅价值的提升，带动当地租赁市场同步向好，2025年上半年阿布扎比别墅、公寓的租赁回报率同比分别上升8.5%和12.6%，投资价值逐步凸显。

　　作为全球高增长房地产市场的代表，迪拜的交易规模与租赁回报表现同样亮眼。2025年上半年，迪拜房地产市场创下有史以来最高的交易量和交易值，期间共记录98726笔房地产销售交易，同比增长22%；成交额更是高达3269亿迪拉姆，较2020年上半年增长超10倍，市场发展动力强劲，活跃度位居全球前列。在价格层面，受强劲销售态势的推动，2025年上半年迪拜住宅销售均价较2024年同期增长16.6%。租赁市场方面，2024年迪拜高端房产租金回报率达5.3%，位列全球第二，仅次于美国洛杉矶，其中朱美拉村圈公寓、阿尔巴沙别墅等热门产品的回报率分别达到7.2%和6.8%，为投资者带来稳定的投资收益。

　　为什么是阿联酋？

　　丁祖昱总结道，经济稳健增长、人口活力充沛和政策红利释放这三大因素是阿联酋房地产市场的优势所在。

　　阿联酋宏观经济的稳健为房地产市场奠定了坚实基础。数据显示，2024年阿联酋实际GDP同比增长4%，总量达1.78万亿迪拉姆，且其央行预测2025年、2026年增速将进一步升至4.4%、5.4%，增长动能强劲。经济结构上，2024年非石油业务GDP占比75.5%，摆脱了对油气的单一依赖；房地产业在非石油经济中占比稳定在7.8%左右，既不挤压其他产业，又持续贡献增长，形成“油气托底、非油引领”的健康格局。

　　人口规模与结构优势也为当地房地产市场注入长期活力。截至2024年，阿联酋总人口突破1250万，较2023年增长23%，外籍人口占比近九成。年龄结构上，25-54岁青壮年占比高达68.62%，人口中位数年轻叠加高净值人群持续流入，既带来刚性住房需求，又推动租赁市场繁荣。

　　此外，阿联酋的宽松政策与低税费也显著提升了其投资吸引力。对比全球典型城市，迪拜购房仅需4%注册费，无土地税、房产税等，持有成本低；2025年黄金签证政策放宽，购房首付从50%降至0%，期房凭合同（首付≥20%+土地注册费）即可申请，还支持多套房产价值合并、多人联合投资。加之无外汇管制，资金可自由跨境流转，对全球投资者吸引力极强。

　　从中国投资者的角度来看，中国与阿联酋及阿拉伯国家加强合作，特别是高质量共建“一带一路”进一步铺平了在阿投资道路。“‘一带一路’极大地促进了阿联酋的发展，通过联合开发与合资合作驱动当地的市场发展。” 阿联酋头部房地产开发商和管理公司Aldar Development 首席执行官 Jonathan Emery 表示，“在这个过程中，吸引投资者的既有传统的租金回报率与资产增值率，也有基础数据支持下的发展前景，比如人口的增长、主权财富基金的增加等。各个方面的综合驱动，帮助阿布扎比经济稳步增长，为客户提供投资的信心与保障。”

　　Aldar Development 披露的数据显示，外籍客户是公司主要购买客户，中国买家的青睐更是成为其销售增长的关键推手。2025 年上半年，Aldar Development 开发项目销售额达183亿迪拉姆，其中有17亿迪拉姆来自中国买家，已超过该公司2024年全年中国买家销售额（15亿迪拉姆）。

　　出海中东，时势所趋

　　中国投资者在阿联酋不动产市场掀起的投资热潮，正是中阿合作持续深化的生动缩影。当前国际形势下，中阿合作已逐步跳出传统双边互动框架，迈入高质量发展的全新阶段。无论是个人投资者寻求全球资产配置，还是出海企业拓展国际市场，中东市场都凭借其独特优势，成了顺应时势的全球投资高地。

　　在此进程中，政策协同与模式创新，已成为中国企业深耕中东市场必须破解的核心命题。复旦大学经济学院世界经济研究所所长罗长远认为，政策沟通是推动中阿合作升级的关键抓手。“企业出海需重点把握四大合作平台以应对新国际形势，包括中阿双边政府层面合作交流、中国与海合会分会、中国与阿拉伯国家分会及新打造的中国-东盟-海合会分会。当前合作已突破双边局限，‘通道国家’作用凸显，将这些平台整合优化，能帮助产业、行业与企业更精准把握投资方向与政策导向，增强投资信心，为中阿企业合作营造更清晰的政策环境，推动双方合作向更高质量迈进。”

　　中东市场的战略地位，在中国出海企业的全球布局中已无需赘言。“未来五年中东是我们重点发展的市场。”上海建工集团海外业务管理部总经理李岚直言，在共建“一带一路”国家中最看好东南亚国家及未来的中东市场。她表示，当前中东正迎来一系列重大发展机遇——从世博会、亚洲杯等国际赛事带来的配套建设需求，到沙特“2030愿景”驱动的建设热潮，均释放出巨大的市场空间。面对这一机遇，中国企业不仅要“走出去”，而且要“走进去”，需以“伙伴思维”深化合作，实现互利共赢。

　　不过，机遇背后潜藏的多重考验同样不容忽视。李岚认为，中国企业出海首要面临国际环境、地区政局动荡等挑战，此外，项目履约、债务风险、汇率波动等经营层面的风险也需企业重点防范。以项目履约为例，中东国家的文化习俗、用工要求以及建设标准均与中国存在差异，这些差异往往给项目推进带来不确定性。“比如当地规定工人不得居住在项目现场，因此在中东的项目一般都是用当地印巴工人，这就要学会管理当地的劳工。”在安全风险防控方面，她强调，企业需坚守“危地不往、乱地不去”的宗旨，从源头规避安全隐患。

　　“做项目也应遵循可持续发展原则。”李岚总结道，出海企业要以高标准、可持续、惠民生为目标，推动共建“一带一路”高质量发展，围绕“互联互通”，以基础设施“硬联通”为重要方向，以规则标准“软联通”为重要支撑，以共建国家人民“心联通”为重要基础。