近期，多地购房者因“高评高贷”问题发生纠纷或者进行投诉的现象屡见不鲜，引发市场广泛关注。

　　业内人士指出，“高评高贷”现象已存在多年，近期这种操作有所加剧，既有二手房流动性不足导致部分中介非法串通业主操作的原因，也有银行内部人员因考核压力默许甚至主动参与的“助推”。

　　“高评高贷”成为部分购房者绕过首付限制的手段，但这种“零首付”操作并未真正缓解购房者资金短缺问题，反而可能增加购房及还款总成本，最终将不良资产风险转嫁给银行，导致银行面临资产处置难题。

　　对此，商业银行纷纷强化内部风控管理，围堵“高评高贷”业务的操作漏洞。多地监管部门也相继发布风险提示公告，明确“高评高贷”“他方垫资”等购房套路的违法违规风险。

　　“高评高贷”频发

　　国家金融监督管理总局此前发布相关公告中明确，“高评高贷”即房屋卖方、中介机构等联合购房者抬高购房合同价格，以此向银行申请更多贷款以覆盖首付款，购房者需支付中介服务费，承担更多税费。

　　广西南宁的陈先生透露，今年3月通过当地某找房中介平台挂牌出售一套二手房，与买方协定的合同总金额为60万元，但实际网签时，中介与之协商另外签署一份成交价格为70万元的买卖合同，买家以此申请银行贷款。同时，中介机构业务对接人告知陈先生，首付款加上银行贷款，最终其账户实际到账70余万元，多余部分需要转回给买方。

　　后来陈先生通过多个渠道了解才弄清楚，这是中介与第三方机构操作，将这套房的评估价提升到了70万元，买家以此申请贷款，比实际成交价的可贷款金额增加了几万元。

　　如陈先生相似遭遇的情况并不少见。据黑猫投诉平台的信息显示，仅去年下半年至今因“高评高贷”问题投诉的事项多达数十条。

　　某广州房产中介机构业务人士表示，这种属于“高评高贷”模式，部分客户出于金融操作或“零首付”的需求，通过提高房子的评估价，获取超出实际房价的贷款额度。这个操作过程中，买卖合同上标注的成交价格高于实际成交价格，此举虽导致买方需承担更高税费，但其核心目的在于减轻首付压力或套取资金周转。

　　“例如，一套实际成交价115万元的房子，按照首付比例15%计算，首付款约17万元，银行贷款接近98万元。但通过将评估价提升至158万元，并制作一份对应的158万元虚假成交合同，银行可据此批复超过134万元贷款，支付首付款约24万元。卖方在收到全款后需将多贷出的款项返还买方，则买方可多贷出接近36万元，足以覆盖首付款，实现‘零首付’购房。此类业务在过去做的比较多，尤其常见于追求‘零首付’购房的投资者。”上述广州房产中介机构业务人士表示。

　　上述广州房产中介机构业务人士进一步指出，近两年来房价下跌，多数房子的实际成交价格基本每月都在下调，但银行评估体系与市场价格存在差异，银行评估价未必能同步下调，这就给“高评高贷”的操作留出更多操作空间，尤其对于楼龄较新、品质较高的豪宅项目，银行评估价可能显著高于实际成交价。

　　某股份银行零售业务人士透露，“高评高贷”在多地持续出现，主要原因是部分地区的房产流动性差，销售难度大，部分中介机构非法串通业主通过抬高房产评估价格的方式骗取银行贷款。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，部分购房者和炒房客通过此种方式维持现金流，赌注未来房价回升获利，中介机构为促成交易也积极配合。

　　“高评高贷”的模式如何通过银行审核？某国有银行深圳分行零售业务经理认为，中介机构及少数银行业务人员都在其中扮演关键角色，大多数案例都有非法中介参与，普通借款人难以独立操作。

　　“操作者通常采取同时向多家银行申请贷款以寻找系统漏洞。这种案例在不同银行同业中均有发生。”上述股份银行零售业务人士表示，在二手房价格评估方面，目前仅少数银行采用内部评估体系，大多数银行仍依赖外部评估公司的价格认定，理论上评估价格应与同小区最新成交价基本持平，但由于存在信息不对称性，评估价格与实际市场价值的偏差难以完全避免。

　　惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超表示，当前房地产市场仍处于调整期，部分机构为了促成交易，出现授信标准放松的情况。

　　在张大伟看来，“高评高贷”现象的长期存在，很大程度上源于银行机构同时扮演运动员与裁判员的双重角色，形成了自我监管格局。张大伟表示，一方面，首付比例下调为“高评高贷”操作提供了空间，首付越低可套取资金越多；另一方面，银行、房产登记部门与中介机构之间缺乏有效信息共享机制，形成信息孤岛，使中介能够利用区域房价差异伪造材料。

　　围堵风控漏洞

　　随着“高评高贷”事件的频发， 其带来的风险也不容忽视。

　　在徐雯超看来，“高评高贷”会直接导致真实的首付比例突破监管要求的最低标准，使得按揭贷款的贷款价值比走高。

　　国家金融监督管理总局相关公告强调，“零首付”购房并未实质解决购房者资金短缺问题，反而可能增加购房、还款总成本。同时，银行机构发现首付款来源存在问题的，可能无法通过贷款申请或提前收回贷款，购房人将面临“房贷两失”风险，甚至可能涉嫌骗取贷款犯罪。

　　“进行‘高评高贷’的部分客户本身也是急需资金或者进行房地产市场投机行为的人。如果后续房价继续下行，更容易出现抵押不足、借款人还款困难的问题，从而直接影响相应贷款的资产质量。但目前来看，这一操作大范围蔓延的可能性较小，监管方面及时介入有助于控制以及减少此类操作。”徐雯超表示。

　　邮储银行（601658.SH）研究员娄飞鹏认为，“高评高贷”导致银行风险敞口扩大，后续可能带来不良贷款率上升，银行将面临较大的损失风险。如果房地产贷款集中于特定区域，可能导致风险区域性集中。

　　上述股份银行零售业务人士也指出，“高评高贷”的操作最终将不良资产风险转嫁给银行，导致银行面临资产处置难题。

　　尤其是房价下跌时，部分购房者通过“高评高贷”的操作使其面临更大的还款压力，且当贷款总额远超房屋实际价值时，资金紧张的购房者更易面临断供风险。银行则通过司法程序收回房产进行拍卖，从而形成法拍房激增。据阿里司法拍卖官网公告显示，仅2025年9月至12月已挂牌和拟挂牌的住宅房产1.6万余项，其中仅新增一拍的项目就有近6000项。

　　从银行个人住房贷款的不良情况来看，Wind数据显示，截至9月3日，20余家银行披露了2025年上半年个人住房贷款不良贷款率，10家银行不良贷款率超过1%，多为地方城商行和农商行，其中2家银行个人住房贷款不良贷款率超过4%。

　　娄飞鹏表示，目前个人住房贷款余额下降，房地产开发贷款占比下降，但个别银行的房地产相关不良率已接近国际警戒线，主要通过核销、现金清收等方式处置不良贷款。后续需要关注房地产市场分化，部分银行的房地产相关不良贷款集中度较高，银行要在政策支持与风险控制之间找到平衡；银行需对房产评估报告进行严格审核，确保评估价与市场价相符；此外，银行应强化贷后管理，动态跟踪房地产市场变化，适时调整经营策略。

　　当前银行及监管机构正加强对“高评高贷”操作的围堵和监管。国家金融监督管理总局官网公告显示，自年初以来，宁夏、湖北、江西、河南、重庆、安徽、浙江等十余个地方监管局相继发布“零首付”购房的风险提示公告，明确“高评高贷”“他方垫资”等购房套路的违法违规风险。

　　多地监管局在公告中强调，“零首付”购房活动营造出缓解首付款压力的错觉，实际仍然需要购房者以不同形式负担首付款，同时还需承担首付款相关利息、服务费、手续费等大量额外支出，实际成本可能远超银行贷款利息，加剧购房者财务压力。“零首付”购房不可行，警惕违法违规行为。

　　娄飞鹏也提醒，购房者应提高风险意识，了解“高评高贷”的潜在风险，避免因短期资金压力而陷入长期债务困境。

　　与此同时，银行也强化内部风控管理，减少“高评高贷”操作影响。上述银行零售业务人士表示，目前银行已对查处案件进行专项分析，建立精准客户风险画像模型，对明显偏离评估结果的情况采取审慎态度。

　　张大伟也表示，最简单有效的办法是实行信息公示制度，公开银行评估价和贷款金额，通过社会监督彻底杜绝造假行为。

　　此外，娄飞鹏还指出，在构建长效机制上，金融机构需要完善监管制度，明确禁止“高评高贷”操作，并对违规行为设定明确的处罚标准。同时，监管机构也要加强对评估机构的资质审查和行为监管，防止其参与虚高评估。