9月4日，上海本年度第七批次商品住宅用地出让收官。这是楼市“沪六条”出台之后的首场出让，延续以往的市场热度，5幅地块全部顺利成交，总价111.16亿元，共溢价12.49亿元。

　　一线城市土拍，从来不缺“亿元级”交易带来的数字震撼。本批次土拍打破这一常规关注点，市场更看重的，是竞争格局的关键性变化。

　　在拿地名单中，长江精工、宇诚集团两家民企均为首次现身上海。近年来，拿地主体从国央企唱主角，到多类别企业齐发力，再到如今民企加速入局，上海土拍的进阶轨迹，不仅印证上海正在引领全国房地产市场回稳向好，更凸显其作为企业投资高地的强大吸引力。

土拍热度引领全国

　　8月25日“沪六条”出台，针对上海楼市进一步优化调整。市场也在关心，就土地市场而言，距离上一次出台优化政策已经过去一年时间，后续发展是否仍有充足后劲？

　　本轮土拍表现给出回应。此次出让涉及杨浦东外滩、普陀真如、闵行颛桥、青浦新城和宝山美兰湖等5幅地块，其中3幅溢价成交。

　　其中，核心地块热度不减，价格纪录再度刷新。杨浦东外滩地块竞争尤为激烈，9名竞买人经过75轮竞价后由中铁置业竞得，超过了外滩序项目地块，刷新杨浦中环区域的楼面地价纪录。普陀真如翠谷地块溢价13%成交，由上海城建竞得，同样刷新了该区域楼面地价纪录。

　　上海房地产市场表现好于全国基本面，已经成为市场共识。这其中，土地市场表现极其亮眼。记者从克而瑞地产研究中心了解到，2025年前8个月上海宅地出让交易金额位居全国第一，成为企业投资的绝对主力城市。

　　最新数据显示，“沪六条”施行一周以来，一、二手住房成交量较政策出台前水平明显增加，推动8月商品住房成交量环比由负转正，在售新房项目的日均来访量也比之前提升了26%。

　　“作为房地产产业链的前端环节，土地市场热度会将持续传导到楼市，助推区域新房价格水平保持平稳。”中指研究院上海数据总经理张文静说。

规划赋能获市场认可

　　9月4日上午，在本次土拍开始的同时，招商林屿湖畔项目迎来开盘，首批130套房源全部售罄，仅耗时34分钟。

　　很多人不知道，林屿湖畔项目的土地竞拍曾在今年初“一战成名”，溢价率高达30%，是今年上海第一个因争夺激烈而叩响第二轮“高品质建设指标”竞拍大门的宅地。它位于嘉定新城远香湖中央活动区，之所以成为热门投资标的，是因为五个新城规划的赋能，大量优质配套和功能落地，使得区域品质提升，房地产市场自然水涨船高。

　　由此可见，“高大上”的城市规划绝非停留在纸面上的蓝图，而是能够有效激活土地价值、让规划红利转化为区域发展的动能，形成“规划赋能—品质提升—项目热销—区域发展”的良性循环。

　　杨浦东外滩地块和普陀真如地块的热度也正源于此。

　　随着上海“一江一河”沿岸的持续开放开发，杨浦东外滩板块已经成为沪上热度最高的区域之一。毗邻的复兴岛正在探索量子城市建设，周边还汇聚了美团、哔哩哔哩、字节跳动等科技巨头总部，强大的产业基本面正带来大量高净值购房者。

　　“地块周边已经有多幅低密度风貌地块出让，保利海玥外滩序98项目开盘即售罄，市场认可度较高。随着杨浦核心滨江地段进一步的焕新发展，有望在未来获得价值重塑的新高。”杨浦区规划资源局资源利用科科长李晓楠说。

　　真如副中心在区域规划指引和多个城市更新项目推动下，城市界面和周边配套近年来快速提升。接连出让的真如翠谷一期、二期地块均为溢价成交，体现了市场对真如副中心区域规划能级、未来发展前景的认可。此次出让的真如翠谷地块（二期），被认为是区域的标杆项目。

　　普陀区规划资源局副局长张旻说，地块延续此前一期的高起点规划理念，指标设置更加有利于高品质住宅的建设，无中小套型的限制约束。这也意味着，开发商设计开发将有更大的发挥空间。

新面孔带来新活力

　　据统计，本轮土拍共吸引了18家企业参拍。两家外地民企首次现身并摘得地块，成为上海土地市场的“新面孔”。

　　青浦新城地块和闵行颛桥地块分别被宇诚集团、长江精工竞得。公开信息显示，长江精工为我国钢结构领域的建筑领军企业，曾参与建设北京奥运会场馆“鸟巢”、上海环球金融中心、北京大兴国际机场以及目前在建的全球最高建筑沙特吉达塔等一系列知名地标项目。宇诚集团以房地产开发为核心业务，同时拓展文旅、贸易、矿业等多元业务。

闵行颛桥地块方位

　　“由于两幅地块不在市中心，总投资不高。这是不少沪外企业的投资思路，先进入市场试水，逐步积累经验，为后续深耕做铺垫。”上海中原地产分析师卢文曦说。

　　看似意外之外，其实也是情理之中。上海持续建设“五个中心”，拥有庞大且多元的经济体系。从全国来看，上海强大的消费能力与经济活力，可以为房地产市场提供有力支撑。

　　企业投资上海，也是看准其经济引擎带动下源源不断的住房需求，无论是自住还是投资，市场容量都极为可观。

　　上海易居研究院副院长严跃进认为，“新面孔”的加入对房企拿地格局产生影响。新企业利用全新的开发理念和运营模式，而且可以结合各自优势，注入新的技术和资源，持续推动产品创新。作为一股新生力量，“新面孔”们将为上海房地产市场注入新活力。

　　不过，他也提醒，外地企业在开发中会面临挑战，如对上海市场熟悉度不够、缺乏本地资源等，后续要密切关注上海房地产市场的供求关系尤其是二手房房源带来的影响，积极做好产品开发，通过打造好产品和高品质住区，更好在上海市场形成品牌影响力。

　　本轮土拍刚落下帷幕，上海第八批次土拍名单已同步官宣，共有6幅地块，涉及徐汇滨江、徐汇华泾、静安苏河湾、杨浦滨江、宝山吴淞创新城、松江新城等核心地段，预计将为市场带来又一轮高品质宅地供应。