8月26日，上海市楼市新政实施首日，保利·海上印和金茂棠前两个外环外项目加推房源均实现“日光”。

　　就在前一天，上海市住房城乡建设管理委、房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称“《通知》”），涉及调整住房限购政策、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策。

　　楼市传统旺季“金九银十”将至，新政效应也正持续释放。保利发展是今年上海市销量冠军，其上海公司相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，新政实施后，公司外环外项目整体访客量与成交量均有显著提升。例如，光合TOD项目8月25日迎来20多组复访客户，并成交3套；位于浦东唐镇的保利天奕也新增了6组认筹。

　　“此次上海市楼市新政不仅放宽了购房资格，还降低了首付和贷款成本。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，这将更好促进住房消费需求释放，尤其是对活跃外环外新房和二手房市场有明显利好。上海市购房政策将更加宽松，结合即将到来的“金九银十”，购房的最佳窗口期已开启，将实实在在促进市场交易活跃。

　　精准松绑外环外限购

　　此次出台的上海楼市新政，最受关注的便是松绑外环外住房限购政策。

　　《通知》明确，对符合上海市住房购买条件的居民家庭，包括上海市户籍居民家庭、在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。

　　“此次政策和北京市此前的做法相似，从支持改善性住房需求、落实职住平衡导向出发，更好地满足外环外购房需求。政策将有力释放住房需求，对于外环外房屋去化具有积极作用，也将带动后续市场交易量上升。”严跃进表示。

　　中指研究院监测数据显示，截至8月23日，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。今年1—7月，二手房成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%。在新房、二手房市场中，外环外区域均为成交主力。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，目前，上海楼市运行总体稳定，但存在结构性差异，外环外新房库存去化仍面临一定压力。此次出台的政策继续精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，进一步降低库存。“当然，政策也能降低外环外二手房挂牌量，从而保持一、二手房之间的置换链条顺畅运行，进一步释放改善性住房需求。”

　　《通知》还规定，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。其中，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。

　　而非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

　　对此，严跃进分析认为，“单身视同家庭”政策的直接效应是增加了“房票”，即新增购房套数。此类政策出台，和单身人士因工作变动产生就近增购住房需求有关，将更好满足此类群体增购住房需求和多元化居住需求，促进职住平衡。

　　“当前，置换型买家比较多，但受制于‘房票’约束，尤其是外地单身买家，很多时候面临‘旧房源卖不掉，新房子买不进’的问题。为了促进成交不得不降价抛售，一来增加了自身的损失，二来低价抛售也不利于稳定信心和预期。增加一张‘房票’就可以先买后卖，减轻降价抛售压力，也可以降低二手房价格快速下行的可能性。”卢文曦进一步分析道。

　　首日诞生两大“日光盘”

　　“不好意思，今天上午上海市出台楼市新政后，我们不是在接电话就是在带客看房，午饭还没来得及吃。”8月25日15时左右，记者在拨打3次电话后终于接通，上海保利光合TOD项目置业顾问张丽（化名）不停地解释着。

　　张丽告诉记者，上海保利光合TOD项目所处的颛桥镇本身就处于上海市外环外热门板块，在新政助推下，前来咨询看房的人更多了。

　　“除了光合TOD项目，虹桥和著、虹桥和颂、西郊和煦、云湖壹号等外环外项目整体访客量与成交量均有显著提升。”保利发展上海公司相关负责人表示，8月25—27日，位于金山的云湖壹号来访量提升150%，总成交提升20%。

　　上述保利发展上海公司负责人进一步表示，围绕“好产品、好服务、好生活”，保利发展在上海市推出了各种丰富的购房福利，在物业费、消费券、车位券、装修包、全年家政包等方面向购房者让利。

　　多家房企也借力新政“东风”，积极加推新房源。8月26日，新政实施首日，上海市外环外4盘齐开，共推出485套房源。其中，金茂棠前和保利·海上印实现“日光”。

　　据了解，金茂棠前位于宝山杨行板块，此次开盘推出160套建面105—178平方米的小高层房源，备案均价53850元/平方米，总价479万元起，认购率为164%。

　　位于闵行梅陇板块的保利·海上印由保利置业操盘，此次开盘推出168套建面108—150平方米的小高层房源，备案均价81846元/平方米，总价696万元起。值得一提的是，该项目开盘认购率为170%，还在新政发布后推出“今夜不打烊”营销广告，最终成为今年上海外环外唯一一个两次触发积分的楼盘。

　　保障“金九银十”成色

　　今年7、8月份，受季节性淡季影响，上海市房地产市场整体较为平淡、降温明显。克而瑞统计数据显示，今年7月，上海市仅有24个商品住宅项目入市，环比减少12个；最终成交新房2799套，环比下降38.6%。

　　新政出台，也有望助力即将到来的“金九银十”。上述保利发展上海公司负责人表示，除限购政策放松外，公积金可用作首付以及二套利率降低等措施也有助于释放客户需求，巩固市场信心。

　　在公积金方面，《通知》规定，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%；对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款；同时，支持住房公积金“又提又贷”，对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

　　为减轻居民购房利息负担，《通知》还明确优化个人住房信贷政策。卢文曦为记者算了笔账：以商贷200万元、期限30年计算，首套房月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房贷款利率将明显降低，非差异化地区每月可减少439元，而以往通过降LPR，月供只减少几十元，购房者得到的实惠感受会相当明显。

　　“今年以来，上海市新房市场呈现量稳价升走势，但近期二手住宅市场价格表现相对弱一些。马上就将迎来‘金九银十’房地产传统销售旺季，有了政策加持，成色会更有保障。”卢文曦表示。

　　严跃进也认为，面对即将到来的“金九银十”，房企应优化推盘和定价策略，尤其是把握政策对不同区域板块、不同产品的影响，深入落实去库存战略，积极促进销售业绩提振。购房者也应把握有利且有力的政策，按需择机购房，促进住房消费需求释放。

　　不过，也有业内人士对新政效应持观望态度。一名深耕上海市的国资房企人士表示，由于新政刚刚出台实施，对于一些去化较差的项目而言，助推效应不会很快就能显现。同时，营销口的同事对于政策端还有不少期待。“例如，一些项目地段不错，但由于有小户型的配建比例要求，无法建设更多满足购房者期待的改善产品，导致供应和需求间的错配。”