新华财经上海8月27日电（记者杨溢仁）近期，国内基础设施公募REITs市场持续调整，不同类型REITs成交额和换手率多数下跌，但记者注意到，包括南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT在内的两只新型基础设施REITs表现不俗，身处震荡市，依旧获得了面市首日即涨停的“待遇”，备受机构追捧。

　　分析人士认为，随着市场供给的增加和机制的日益完善，REITs的长期投资价值犹存，以“耐心资本”心态参与REITs市场布局，仍有望获取长期且稳中有升的回报。

　　板块间表现分化

　　8月以来，大类资产轮动加速，我国基础设施公募REITs市场悲观情绪集中释放。

　　尤以上周为例，连续下行5个交易日的中证REITs全收益指数下跌了1.7%，指数累计回撤3.9%，分别创出年内最大日度跌幅和回撤。在极致的下挫行情上演后，“权益-REIT”的“跷跷板效应”虽略有缓和，可基于板块视角来看，普跌行情下，板块间的分化却有所加剧——债性较强的板块（例如，市政环保）整体修复较慢；股性较强的板块中，新型基础设施的资产表现稳定，韧性凸显。

　　更值得一提的是，即便市场整体承压，但南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT上市后依旧快速触及了涨停线——就上市当日的成交数据分析，截至收盘，南方润泽科技数据中心REIT的成交额达4.52亿元，换手率为26.46%；南方万国数据中心REIT的成交额为2.34亿元，换手率为25.37%，在公募REITs二级市场中可谓遥遥领先。

　　另据记者了解，上述两只产品在募集阶段就吸引了市场的高度关注与参与。其中，南方万国数据中心REIT的公众投资者有效认购倍数高达455倍，而南方润泽科技数据中心REIT的认购倍数为317.95倍，受捧热度由此可窥一斑。

　　那么，数据中心REITs缘何备受投资机构青睐？

　　“该类资产的收益稳定性较好。”一位保险机构投资人告诉记者，“数据中心资产的收益相较于传统产权类REITs资产更加稳定，因为其底层资产的客户集中度高、租约长且客户黏性也更高。”

　　不仅如此，“数据中心REITs作为‘新基建’的重要组成部分，具有不动产和科技的双重属性，这也意味着其在上市初期具有较大的溢价空间。”华源证券固定收益首席分析师廖志明表示，“南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT作为首批上市的数据中心REIT，其底层资产具有区位优越（长三角枢纽节点、京津冀国家枢纽节点）、高能效表现（PUE值低）等特点，是增长驱动因素明确、发展前景广阔的稀缺资产，这也是其在上市初期就备受机构追捧的重要原因。此外，尽管REITs的流动性一般低于A股，但新资产上市初期，由于该类产品的发售份额有限且战配份额占比较高（网下和公众投资者可获配的份额有限），则供不应求的状态也是促使发售火爆的重要‘推手’。”

　　数据中心资产受捧

　　不少机构判断，数据中心资产的需求端受益于AI与数字化转型，在当前通用、智能和超级算力并存的发展趋势下，其2025年至2029年的市场规模复合增长率有望达到32%。

　　更有部分业内专家表示，数据中心是一个理论供应量非常大，但能够真正形成有效供应比较少的行业板块，叠加市场需求旺盛，这意味着该板块可能是为数不多的，在未来很长时间内都能够保持20%需求增长的板块。

　　“纵观IDC（数据中心）产业二十年演进，我们经历了三个阶段：PC互联网时代完成数据存储基建，移动互联网时代构建云计算底座，如今正跨入以异构计算驱动的智算时代。”普洛斯中国区执行总裁黄佳在接受记者专访时指出，“尽管目前行业内不乏关于‘算力和IDC泡沫论’的探讨，可我们认为，IDC行业正从‘资源密集型＇向’技术及能源密集型＇跃迁。人工智能对数据的价值再发现和再应用，会犹如智能手机一样，普及到每一C端个人的生活，甚至每一个B端行业。同时，必然也会带来更多信息数据化的动力。由此来看，数据中心的需求依旧旺盛。正如4G催生移动支付等万亿市场一般，当大模型渗透率突破临界点，今天的算力储备将显露出战略前瞻性。”

　　公开数据显示，截至2024年底，中国传统数据中心需求的市场规模为163万架，IT负载总计7773MW，同比增长6.9%。

　　“未来，传统领域如政府、金融、汽车、教育等行业的数字化转型以及新兴业务场景落地，将成为IDC需求的新增长点。同时，AI技术发展和商用也将为IDC带来新的需求机遇。”前述投资人预计，“数据中心REITs作为数字经济时代金融创新的重要成果，将为数据中心行业发展提供强大的资金支持，也将为投资者开辟更广阔的分享数字经济红利的新渠道，提供稳定收益和资产增值机会。”

　　看好后市企稳反弹

　　“REITs市场在历经了2个月的调整后，拐点已至，我们看好后市的企稳反弹。”中信建投地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天表示，“下半年，基础设施公募REITs市场大概率将呈现‘V’字型行情（三季度走弱、四季度走强），而权益市场始自6月底以来的‘强牛市’，将加速本轮REITs市场的‘V’字型行情演绎——市场有望在三季度提前完成筑底。基于短期利空（交易型资金流出、集中解禁、机构年中止盈）接近出尽，长期利好（2至3年内供不应求的格局、‘资产荒’下的红利资产属性、优质资产的抗周期性）不变的判断，随着配置型资金逐步入场，REITs市场有望于年末创出新高。”

　　聚焦板块布局方面，除了两单已上市的数据中心REITs，分子端稳健的抗周期品种——包括政策性保租房、市政环保类REITs；景气度边际修复的标的——包括长三角区域内的散租仓储物流REITs、部分车流量持续修复的高速公路REITs；原始权益人扩募诉求较强的产品——储备资产优质的标的……均值得关注。

　　“需指出，数据中心是典型的技术密集型资产，其运营模式高度依赖专业化的运维能力和持续的技术迭代；另一方面，数据中心具有显著的高能耗属性，这意味着运营商需要积极通过技术升级和绿色能源应用来降低PUE（电能利用效率）以满足政策要求。”前述投资人提醒，“对于各机构而言，在积极布局的同时，仍应关注REITs底层资产的运营情况，做好风险评估，充分了解产品特性和风险，根据自身风险承受能力审慎决策。”