在连跌三周后，本周REITs市场出现了企稳的迹象。本周中证REITs全收益指数已上涨了1.49%，有望终结连跌三连阴的趋势。机构分析认为，近期REITs市场受债市利率波动的影响较大，特别是“债性”较强的保租房板块，而“股性”较强的消费板块在反弹中领涨。此外，份额解禁等因素也对项目有扰动。

　　进入8月，REITs市场明显调整。8月前三周，中证REITs全收益指数持续下跌，累计跌幅3.53%。

　　中金公司固收研究团队认为，本轮市场回调的主要驱动为市场估值高位下，长端利率波动带来止盈交易。据其统计，自6月23日的高点以来，中证REITs全收益指数与中债国债财富指数收益率呈现高度正相关，相关系数达0.64，分母端交易正主导边际定价。

　　具体来看，基本面较为稳健的保障性租赁住房板块在8月领跌市场，多个项目跌幅居前，中金厦门安居REIT最多时跌超10%。此外，产业园、消费基础设施板块跌幅较大。

图：8月跌幅居前的REITs项目

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

　　华西证券宏观固收团队认为，作为“债性”很强的一类REITs，保障性租赁住房板块走势同国债收益率具有更强的相关性。若债市企稳，保障性租赁住房板块性价比或开始显现，但仍需要注意8月底解除限售的项目的抛售压力和大宗交易机会。

　　明日，华夏首创奥莱REIT将有3.28亿份的机构投资者配售份额解除限售，占到基金全部份额的41%。红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT均在2022年8月31日上市，部分原始权益人的战略配售份额也将在本月最后一天迎来解禁。

　　中金公司固收研究团队指出，基本面变化以及解禁抛压等因素仅边际影响个券得回撤幅度。若观察收益率利差，产权类REITs利差6月23日以来仅小幅走阔，未见明显变化，或显示市场对于基本面预期未有较大变动。

　　本周，随着债市企稳，REITs市场也有所反弹。在今日中证REITs全收益指数小幅收涨0.08%后，本周指数已上涨了1.49%，有望终结连跌三周的趋势。

　　在反弹过程中，消费基础设施板块本周领涨，其中华安百联消费REIT刚刚在月中经历了机构配售份额解禁。另外，此前多单跌幅较大的保障房项目反弹。

图：本周涨幅居前的REITs项目

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

　　国泰海通固收研究团队根据债性和股性，总结了近期REITs板块的分化行情。整体来看，债性较强的板块（保障房，市政环保）跌幅较大、修复较慢；股性较强的板块中，仓储物流、产业园、交通与能源类走势相近，而消费与新型基础设施类跌幅与修复双高。

　　对于消费REITs，上交所REITs公号近期发文指出，在REITs市场扩容提质的大背景下，消费基础设施REITs将成为该体系中举足轻重的关键组成部分。各路原始权益人通过金融赋能，有望进一步提升区域活力，实现“存量更新-资本变现-增量投资”的良性循环。

　　展望后市，中金公司固收研究团队认为，目前REITs市场处于二季报至三季报之间的业绩真空期，分母端影响相对较大，短期来看或仍随长端利率波动。鉴于本轮回调已有一定幅度，部分绩优项目或已进入配置型资金逐步左侧介入的窗口；交易型资金有待REITs市场新一轮行情的催化剂，或在于估值回调完全充分、解禁影响确认等方面。