8月26日，北京顺义中央别墅区一宗宅地出让，民企懋源地产以10.3亿元底价摘得，后续将主打洋房及低密别墅类产品，延续区域高端改善定位。

　　业内专家指出，作为天竺板块近三年唯二供应的低密宅地，该项目的入市将进一步强化中央别墅区“滨水、生态、活力、宜居”的国际化住区形象，同时为北京高端改善市场注入新的活力。项目的开发建设将对区域城市界面提升和高端居住品质改善产生积极影响。

　　地块曾三次调规

　　《中国经营报》记者了解到，此次出让的地块为顺义区薛大人庄村SY00-0025-6017地块，为纯二类居住用地，位于中央别墅区天竺板块核心区。

　　地块规划指标显示，土地面积2.3万平方米，规划建筑面积3.68万平方米，容积率1.6。

　　地块距地铁15号线国展站仅1公里，周边温榆广场、天竺公园等生活配套成熟。值得注意的是，根据出让条件，需在地块西侧建设一条8米宽南北向街坊路，该道路计入容积率，建成后由竞得方永久维护并向公众开放。

　　据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，这些出让条件的设定与地块历经的规划调整密切相关。该地块曾经历三次重要规划调整：

　　在2014年至2020年年底期间，它由两块地组成，东面为一块居住用地，西面为一块公园绿地。2020年12月，为了满足规划区的主导功能，实现居住区的配套设施完善，该地块经历首次调规，即增加两条街坊路，将居住用地缩小至3.75万公顷，其余面积调整为托幼用地、医疗卫生用地、机构养老用地和公园绿地。

　　至2022年3月时，该地块经历第二次调规，此前规划的医疗卫生用地、机构养老用地和公园绿地被全部取消，整宗地块转为两块居住用地和一块幼儿园用地。

　　这次调整促成了隔壁居住用地的成交。2022年6月7日，懋源地产以19.55亿元+3万平方米现房拿下隔壁6001、6003（幼儿园）地块。当时受“供地两集中”政策影响，地块吸引多家房企参与竞拍，懋源地产拿地溢价率达15%，成交楼面价约3.36万元/平方米，随后打造懋源璟橒。

　　第三次调规则是在今年：西面住宅地块明确为6017地块；街坊一路从东西“一”字型，改为L型，宽度8米不变；6017地块的建筑限高由原来的30米变成40米，容积率1.6保持不变。

　　稀缺性凸显

　　随着规划调整的完成，6017地块的市场稀缺性愈发凸显。

　　据了解，板块近三年仅两宗宅地供应，除本地块外，毗邻的懋源璟橒目前网签去化率约60%，成交均价7.3万元/平方米，成交金额已覆盖地价成本。目前该项目还有3万平方米现房待售。该项目包括平墅、叠墅以及合院产品，共217户，单套总价2500万～4000万元。

　　而此次成交的6017地块，没有配建，成交楼面价低于懋源璟橒。张凯指出，本次懋源地产再度摘牌，可整合东西两侧地块形成规模开发效应，提升产品溢价能力。地块限高40米（高于懋源璟橒的30米）为产品设计提供了更多灵活性，有望通过洋房+别墅组合补齐差异化竞争优势。

　　去年9月份，懋源地产还以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪地块，成交楼面价23241元/平方米。据悉，此地块容积率仅为1.1，控高只有24米。该地块随后被打造为懋源云纪，项目总计588套房源，主力产品为260平方米平墅和300平方米叠墅，总价在1800万～2450万元。值得注意的是，该项目销售指导价为6.1万元/平方米，目前网签26套，成交均价略高于指导价，达到6.19万元/平方米。

　　6017地块五公里范围内另一宗华润后沙峪地块于今年2月以60.24亿元成交，尚未入市。鉴于区域内二手房以十年内次新房为主，新房供应长期空缺，业内普遍认为该地块将有效填补需求缺口。

　　据悉，懋源地产成立于2000年，长期深耕北京市场，擅长打造豪宅产品，在京开发的项目包括红玺台、钓云台、璟岳、璟玺等住宅项目。