新华财经上海8月26日电(记者杨溢仁)下周,两只保障房REITs——红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT将于同日解除限售的消息引发业界关注。
据悉,此次解禁后,两只REITs的可流通份额比例将大幅提升至80%,这意味着市场供应量将显著增加。
分析人士认为,尽管解禁压力的来袭或对产品的二级市场表现构成扰动,但考虑到两只REITs的底层资产运营十分稳健,则即便市场短期震荡,投资者也不必过于紧张,得益于政策利好的“呵护”,保租房REITs的表现依旧可期。
二级市场价格料有所波动
据记者了解,中金厦门安居REIT部分战略配售份额将于2025年9月1日解除限售,本次场内解除限售份额合计7800万份;战略配售份额解禁后,该基金的可流通份额合计将达到4亿份,占全部基金份额的80%。
红土创新深圳安居REIT解除限售的份额均为原始权益人战略配售锁定份额,共计15500万份,占本基金全部份额的31%;战略配售份额解禁后,该基金的可流通份额合计为4亿份,同样占基金全部基金份额的80%。
“战略配售份额解禁后,相关REITs产品的二级市场价格或产生波动。”一位保险机构投资人告诉记者,“二级市场交易价格的上涨或下跌,会导致投资者买入成本的上涨或下降,最终导致投资者实际的净现金流分派率降低或提高。 ”
举例来看,以中金厦门安居REIT为例,如投资人在基金首次发行时以2.600元/份买入,那么2025年度的年化净现金流分派率预测值为4.60%;若投资人在2025年8月21日以当天收盘价4.218元/份买入,则年化净现金流分派率的预测值就降至了2.84%。
显然,对于在较高价位买入的投资者来说,其最终获得的实际分派率会大幅降低。这也意味着,在产品解禁后,若市场供应增加导致价格下跌,反而可能提升新买入投资者的分派率。
投资布局仍需理性应对
“当然,无论二级市场会否因为大规模解禁出现震荡,都无碍我们长期布局保租房REITs市场的决心。”前述投资人直言,“一方面,保租房REITs具有稳定的现金流特征和抗周期属性,适合作为长期资产配置的一部分。另一方面,纵观已经披露的半年数据,前述两只REITs的底层资产运营表现十分稳健。”
具体来看,截至2025年6月30日,红土创新深圳安居REIT持有的四个保障性租赁住房项目(安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆)整体出租率达到了97.17%,租金收缴率高达99.53%。其中,凤凰公馆项目出租率更是达到了99.68%。
中金厦门安居REIT方面,其持有的两个保障性租赁住房项目(园博公寓和珩琦公寓)表现同样亮眼,整体出租率达到99.30%,租金收缴率保持100%。这些数据均表明,基础设施项目本身经营状况良好,现金流稳定。
《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示,四大一线城市中,租房人口规模接近4000万人,占比接近50%。在全国40个重点城市的租赁市场中,35岁以上的租户占比达35%以上。随着主流置业人群回归租房市场,该板块的中长期发展价值不言而喻。
多位业内专家表示,投资者应理性看待市场的短期波动,切忌盲目追涨杀跌——份额解禁可能带来短期价格波动,但各机构不应完全改变投资决策。基础设施REITs的价值核心在于底层资产的长期现金流产生能力,而非短期交易价格波动。
“此外,投资者也可根据当前价格计算REITs产品的实际分派率,并与其他投资品种进行比较,判断投资价值。”一位券商固收部门负责人告诉记者,保租房REITs是服务国家‘租购并举’住房战略的重要工具,本次战略配售份额解禁是REITs产品正常生命周期的组成部分,意味着市场进一步成熟和流动性提升。对于投资者来说,布局的关键还是要基于理性判断和个人风险承受能力,做出适合自身的投资决策,不被短期市场波动所左右,把握REITs作为长期投资工具的价值。
值得一提的是,目前已经推出的保租房REITs产品都属于“优等生”,项目多处于租房需求旺盛的一、二线城市,投资风险有限。
不过,在政策的鼓励下,未来保租房REITs的扩容为大势所趋,伴随更多底层资产的入市,后续投资风险辨别难度的加大无可避免。
建议探索竞合发展模式
展望后续,在政策鼎力支持,原始权益人纷纷“摩拳擦掌”,准备跑步入场的大背景下,怎样才能事先避免可能因无序扩张造成的供需失衡问题?
对此,瑞思不动产金融研究院院长朱元伟提出了三方面的建议。
首先,是构建区域内的竞合生态——区域整合、资源协同是保障性租赁住房行业发展的新路径和新方向。
“个人建议,可在区域内整合培育龙头,提质增效反内卷。”朱元伟指出,“各地可以通过城市内部不同区域间的资源统筹,优化城市空间布局,提升城市运行效率。毕竟,保租房的区域整合发展和资源协同,不仅是优化资源配置、提升供给效率的需要,也是促进区域协调发展、让年轻人才实现‘职住平衡’的关键举措。通过有效的区域整合,可以打破行政区划壁垒,在更大范围内统筹保障性租赁住房的规划、建设、管理和运营,从而更好地满足人口流动和产业发展的需求。”
其次,是提升投融资效率,助力保租房市场统一高效发展。保租房项目具有投建成本高、持有周期长的特性,而以公募REITs为退出目标时,资产规模又需达到8亿元,这意味着规模较小的保租房项目在建设、运营和投融资方面可能面临较大的困难。
据悉,目前的保租房公募REITs底层资产内,都包含了超过一处的租赁住房资产,未来,可以探索区域性的REITs产品,将区域内多个符合条件的保障性租赁住房项目打包发行。无疑,区域整合发展是行业的必经之路,将有效地提升筹资主体的融资效率。
最后,是于区域统筹的角度,提升专业化运营水平,以规模效应降低运营成本。
“通过区域性的资源整合和统一管理,可以实现规模效应,降低运营成本,提升服务质量。例如,可以组建区域性的保障性租赁住房运营管理平台,统一品牌、统一标准、统一服务,提高管理效率和专业化水平。”朱元伟表示,“同时,区域整合也有利于信息的共享和政策的协同,避免重复建设和资源浪费。例如,在REITs发行方面,可以增强资产的吸引力和市场影响力。”