8月25日，上海发布楼市新政，包括对外环外符合条件将不限购房套数、成年单身人士视同家庭、房贷利率层面不再区分首套和二套房、提高绿色建筑公积金贷款额度、公积金落实“又提又贷”、优化房产税征收等。

　　业内人士认为，此次上海不仅新增购房资格，还持续降低购房成本，将有力释放住房需求，尤其是对于外环外新房和二手房市场的活跃有明显促进作用。

　　上海发布楼市新政

　　8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等方面措施。

　　在限购政策方面，新政明确，一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合上海市住房购买条件的居民家庭，包括上海市户籍居民家庭、在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

　　按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

　　在公积金支持方面，新政提出，一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

　　在信贷支持方面，新政提出，银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

　　在个人住房房产税政策方面，新政提出，对符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

　　有力释放住房需求

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，上海政策出台，惠及面广，尤其对单身人士购房、外环外购房等会带来积极作用，亦为全国新一轮政策调整优化和市场向好发展等发挥积极作用。

　　严跃进指出，此次颇受市场关注的政策是外环外在符合条件下将不限购房套数，即购房资格进一步放宽。此次政策从支持改善性住房需求、落实职住平衡导向，更好满足外环外购房需求。该政策和此前北京政策相似，也就意味着非沪籍单身和居民家庭满足1年社保条件，以及上海本地户籍的单身和居民家庭，在外环外购房已不限套数，即所谓“N”套。政策有力释放了住房需求，对于外环外房屋去化具有积极作用，也将带动后续市场交易量的上升。

　　另外，严跃进认为，上海此次也明确不再区分首套和二套房，对于改善性住房需求释放等具有积极作用。一是此次政策明确，优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制。首套房和二套房的标准取消，将有助于二套房根据市场情况和房贷政策进行调整，客观上促进二套房利率下调。二是其充分体现对改善性住房需求的支持。

　　此外，对于房产税征收层面的微调，严跃进认为，政策主要变化是对于“家庭人均住房面积≤60平方米的部分可免征”的操作，适当放宽家庭住房的认定标准。政策和目前的限购调整优化动态衔接，也使得非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭的政策口径更为一致。政策有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活，更好促进住房消费。

　　展望后市，严跃进认为，当前上海楼市正迎来传统“金九银十”的热销阶段，购房政策属于历史上最为宽松的一次，购房的最佳窗口期已开启，由于购房条件优化和成本下调，将更好促进住房消费需求释放，尤其是对于外环外新房和二手房市场的活跃有明显作用。