6月9日，两单不动产信托登记案例在上海同步落地，这是继北京之后又一地开展不动产信托登记创新尝试。作为上海首批两家试点公司之一，爱建信托案例以独居老人综合化需求为服务场景，落地上海首单以不动产为信托财产的特殊需要服务信托。
近日，爱建信托总经理吴淳接受信托百佬汇记者专访，详解“首单”不动产特殊需要服务信托的背后故事。吴淳表示，不动产信托登记制度破冰意义非凡。信托财产登记作为盘活存量资产、探索财富管理新路径的关键机制，试点已迈出艰难而宝贵的“第一步”。将“房产装入信托”顺应了市场需求，有利于更好发挥信托在服务实体经济、优化资产配置和保障财富传承中的作用。
破题不动产特殊需要服务信托
不动产作为重要的资产类型，是个人和企业财富积累的主要载体之一。
5月27日，上海市委金融委办公室等六部门联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》（下称《通知》），标志着继北京后，上海不动产信托财产登记试点正式推进。
吴淳表示，《通知》出台后，公司迅速面向存量客户群体开展系统性政策宣导，深度解读不动产信托登记的制度优势与创新价值，深入挖掘客户潜在需求。
“在沟通过程中，我们收到很多客户在财富传承、养老等方面的需求，不少客户对不动产信托落地表达了强烈期待。”吴淳说。
其中，年近八旬的离异独居老人李女士遇到了养老难题。李女士膝下无子女，晚年日常生活主要依靠侄子照料，其名下仅有一套处于出租状态的房产，如何在保障自身晚年生活无虞的同时，将房产妥善传承给侄子，成为李女士亟待解决的难题。
吴淳告诉记者，了解到李女士的难题后，公司立即组建跨部门专项服务团队，与李女士展开多轮深度沟通，全面梳理其个性化诉求。同时积极与中国信托登记有限责任公司（中信登）、房产登记管理部门、税务机关等部门联系，针对不动产信托登记流程、产权变更操作规范、税务处理细则等关键环节进行专项研究与反复论证。
最终，爱建信托首单不动产特殊需要服务信托于6月9日顺利完成设立。通过不动产信托设计，李女士生前仍保有房屋的运用、处置及收益权，身后确保传承意愿精准落地，实现了对老人资产价值和情感价值的双重守护，
作为上海辖内首单以不动产为信托财产的特殊需要服务信托，这一案例成功实现上海地区不动产信托登记试点的重要突破。
不动产信托应用场景丰富
吴淳表示，不动产信托登记为传统不动产登记领域、信托应用领域带来新变革。
首先，在财产隔离方面实现重大突破。通过非交易过户，将不动产登记为信托财产，并在不动产权证上注记“信托财产”标识，使不动产与委托人、受托人固有资产严格隔离。
“登记过程中，不涉及现金交易，通过设立不动产信托完成非交易过户。这一举措为信托公司开展不动产信托业务提供了坚实的法律保障与产权基础，让信托公司能够更加安心、规范地管理不动产信托财产，有效降低潜在法律纠纷风险，增强投资者对不动产信托产品的信心，为不动产信托业务大规模、规范化发展奠定了基石。”吴淳说。
其次，应用场景得到极大丰富，不动产信托可以围绕养老助老、代际传承、特殊需要、公益慈善等民生场景展开，为不同群体提供定制化服务，满足多样化需求。
以养老场景为例，对于中国老年群体而言，房产不仅承载着遮风避雨的实用功能，更凝结着家族传承的情感纽带与精神寄托。
“不动产登记信托针对这一现实诉求，构建起‘生前养老+身后传承’的一体化解决方案，成为养老财富管理领域的重要创新实践。”吴淳说，不动产信托可以实现资产“风险隔离”，通过专业信托机构的介入构建起“风险防火墙”，有利于推动房产价值的灵活转化与持续利用，并精准实现老年人的财富传承意愿。
又如，在特殊群体保障场景，以不动产为主要财产设立的特殊需要信托，正在成为破解民生痛点的创新工具。
吴淳表示，不动产信托作为创新的财富管理与传承工具，为养老等民生领域提供了全新解决方案。将“房产装入信托”顺应了市场需求，有利于更好发挥信托在服务实体经济、优化资产配置和保障财富传承中的作用。
进一步推广的三个建议
不动产信托财产登记试点的落地，可有效破解长期困扰行业的财产确权难题，对于资产隔离保护和有效传承具有积极意义。目前，北京、上海、厦门、广州已先后开展不动产信托财产登记试点。
不过，作为一项创新性制度，不动产信托登记在全国推广过程中仍面临多重现实阻碍，例如，登记流程的复杂性制约推广效率，公众认知不足导致参与度有限，以及多重税负叠加显著增加委托人成本压力。特别是在养老、慈善等民生领域，较高的制度成本严重影响了信托工具的推广应用。
吴淳表示，不动产信托登记试点虽面临设立与运行成本问题、不动产“去功能化”（户口、学区）问题以及受益权证书效力未明等现实困境，但其制度破冰意义非凡。信托财产登记作为盘活存量资产、探索财富管理新路径的关键机制，北京和上海试点已迈出艰难而宝贵的“第一步”。
对于未来进一步推动不动产信托落地，吴淳提出了三点建议：
一是构建差异化税收支持体系，建议政府部门牵头制定专项税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免重复征税，或者以自然人课税标准而非企业课税标准进行税收审核；对养老、慈善类、公益类信托给予税收优惠，例如设计阶梯式优惠税率，对持有环节税费实行企业与自然人同权政策。
二是建立跨部门协调机制，促进不动产登记机构、税务机关、信托公司等部门间的信息共享和业务协同，提高登记效率和准确性。建议整合民政、税务、不动产登记数据的政务协同平台，实现“一次提交、数据共享、并联审批”。
三是加强宣传推广，通过多种渠道宣传不动产信托财产登记知识，提高公众认知度和接受度。如开展专题讲座、案例展示等，强化公众对其优势和保障措施的认知，提高接受度。
多元化探索与未来战略
不动产信托是爱建信托发力养老金融的一个重要切入点。据了解，从2020年开始，爱建信托就开始了养老服务方面的探索。
吴淳表示，公司持续探索“信托+养老”的创新路径，形成了覆盖财富管理、养老服务、资产运营的一体化解决方案，为老年群体提供全生命周期的财富规划与养老保障。
2020年落地的“爱建信托-上海朱家角养老财产权信托”是爱建信托探索养老服务的重要窗口，通过自建养老社区+财产权信托的方式，爱建信托不仅实现金融产品与养老实体的深度融合，还深入到养老社区服务管理环节。2021年，爱建信托与光大养老联合打造“光爱健康”平台，聚焦中高端康养项目运营，推动康养产业向轻资产运营模式转型。
“通过这些实践，我们更加了解养老服务行业，深刻感受到服务信托和资产管理信托在管理机制、体系化建设等方面的巨大不同，因此公司设立了专门的服务信托事业部，重建了服务信托体系，通过专业服务来去服务养老人群，在服务过程中建立起信托的核心竞争力。”吴淳表示，实践过程中形成的养老服务实践经验也将在未来进一步赋能公司转型。
吴淳表示，公司将进一步聚焦“以房养老”场景，推出系列定制化信托产品，同时将进一步延伸服务链条，整合医疗保障、临终关怀、意定监护等增值服务，助力构建多层次养老保障体系。
据介绍，爱建信托于4月成立"创新转型业务研究孵化工作组"，搭建起系统化转型创新机制平台，鼓励围绕金融“五篇大文章”、集团战略部署及公司发展方向开展项目探索与申报，目前已取得多项突破性成果。
例如，在重整服务信托领域，爱建信托已深度参与超20个重整服务信托项目的拓展与竞标工作；落地公司首单规模达4亿元的担保品服务信托业务；通过家族信托、行政管理服务信托以及法人及非法人财富管理信托，结合QDLP等跨境资源，2025年上半年实现跨境资产配置规模达5亿元等。
“2025年，面对信托行业深刻变革与转型挑战，公司正紧密围绕监管政策导向与均瑶集团‘新四化’战略布局，加速推进业务创新探索，持续强化核心竞争力。”吴淳如是表示。
