近日，公募REITs市场多个“首单”产品陆续上市。比如，8月1日，首只央企天然气发电公募REITs——华夏华电清洁能源REIT成功上市。7月29日，全国首单央企仓储物流REITs——中银中外运仓储物流REIT成功上市。

　　拉长时间来看，公募REITs今年以来的整体业绩表现亮眼。公开数据显示，截至8月1日，中证REITs全收益指数今年以来的涨幅显著超越沪深300、中证500等主流宽基指数。

　　公募REITs市场不断“迎新”

　　8月1日，首单央企天然气发电公募REITs——华夏华电清洁能源REIT在上交所上市。这不仅标志着资本市场服务国家能源转型再结硕果，更成为央企盘活优质清洁能源资产、创新投融资模式的标杆案例。

　　7月29日，全国首单央企仓储物流REITs——中银中外运仓储物流REIT在上交所上市。公开资料显示，该产品底层资产均为仓储物流类基础设施项目。项目以瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目6个仓储物流项目作为首发资产。

　　时间再往前看，7月25日，创金合信首农REIT在上交所成功上市。在发行阶段，创金合信首农REIT就收获了市场高度青睐。数据显示，战略投资者、网下及公众投资者总认购金额达2316亿元，其中网下发售比例仅为0.78%，公众发售比例低至0.26%，创下北京市属企业公募REITs发行认购金额新高。

　　值得注意的是，近年来，以战略配售投资者身份入局成为不少公募布局REITs市场的重要渠道。以圆信永丰基金为例，继1月作为战配投资者买入易方达华威市场REIT后，圆信永丰基金于7月份在公募REITs资产布局上再落三子，成功通过旗下系列产品，相继投资创金合信首农REIT、南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT战略配售份额，抢占创新型基础设施REITs投资先机。

　　今年以来整体表现出色

　　近期，公募REITs的二级市场表现呈现一定分化。一方面，截至8月1日，华夏首创奥莱REIT、工银蒙能清洁能源REIT、易方达华威市场REIT等多只产品近5个交易日涨幅超5%。另一方面，中金湖北科投光谷REIT、华泰江苏交控REIT等产品近5个交易日的跌幅超2%。近一个月以来，中证REITs全收益指数跌幅达0.35%。

　　不过，拉长时间来看，公募REITs今年以来的二级市场整体表现仍然亮眼。Wind数据显示，截至8月1日，中证REITs全收益指数自今年以来的涨幅已超13%，显著跑赢沪深300、中证500、科创50等多个A股主流指数。单个产品来看，全市场70多只已上市公募REITs产品中，今年以来回报率为负的产品仅2只。

　　此外，公募REITs市场也在不断扩容。公开数据显示，截至6月末，公募REITs市场的总市值突破2000亿元，覆盖资产类型包括产业园、仓储物流、数据中心、消费基础设施、能源基础设施等多个类别。

　　关注优质项目配置机会

　　深高投资分析指出，今年上半年公募REITs的强势表现主要源于三方面因素：利率下行带来的估值提升、市场交易情绪升温以及机构配置需求增加，而非底层资产经营状况的实质性改善。这种上涨行情在一定程度上透支了未来的增长空间。不过该机构同时强调，在当前低利率环境和“资产荒”背景下，公募REITs市场仍具备持续的配置需求与流动性支撑。

　　红土创新基金表示，公募REITs具有股债双重属性。“股性”体现在宏观经济与政策环境变化对底层资产运营情况的影响，“债性”与债市利率走势、投资人结构、固定收益投资人的市场情绪等因素有关，二者均有可能导致基金价格波动。目前，在经济周期调整及利率水平持续下行的环境中，公募REITs分派率和十年期国债收益率的利差对市场影响较大。

　　在未来配置思路上，中金公司研报认为，近期公募REITs估值回调带来配置机会，建议关注两条主线：一是现金流稳定的“类债替代”品种，二是基本面有望反转的高赔率标的。底仓配置优先选择具备稳定现金流的“类债”产品，产权类关注区位优越、原始权益人支持力度大、租约稳定的项目；经营权类优选市政环保及受电价波动影响小的能源项目。此外，部分产业园项目经营压力逐步释放，核心区域物业值得跟踪；高速项目中受益于路网改善及货车流量回升的标的也具配置价值。

　　“随着我国公募REITs市场进入常态化发行阶段，市场生态不断优化，新领域入池资产逐步丰富。”国信证券分析称，在常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。