继北京、上海之后，不动产信托财产登记试点近日在厦门落地。

　　近日，国家金融监督管理总局厦门监管局、厦门市自然资源和规划局、国家税务总局厦门市税务局、中共厦门市委金融委员会办公室联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》，明确在厦门市开展不动产信托财产登记试点。

　　业内人士表示，不动产作为重要的资产类型，是个人和企业财富积累的主要载体之一。不动产信托财产登记试点的落地，有效破解了长期困扰行业的财产确权难题，对于资产隔离保护和有效传承具有积极意义。

扩大信托登记类型

　　根据《厦门市不动产信托财产登记试点方案》（下称“试点方案”），不动产信托财产登记是指不动产登记机构依据信托当事人申请，将不动产权利归属、其他法定事项和信托相关事项记载于不动产登记簿，以完成权属登记、信托公示登记的行为。

　　厦门辖内信托机构作为信托受托人取得厦门市行政区域范围内国有土地上的不动产权利，根据信托文件约定管理、运用、处分该不动产权利的，不动产信托财产登记适用本方案。

　　根据试点方案，委托人交付的不动产应当为委托人合法所有，可估值、可转让、权属清晰，无权利限制情形。

　　厦门试点的不动产信托财产登记主要有两种登记类型：

　　一是转移登记。属于下列情形之一的，应当依法办理转移登记：（1）受托人接受委托人以厦门市行政区域范围内不动产设立信托的；（2）信托存续期间，受托人接受委托人以厦门市行政区域范围内不动产追加交付信托财产的；（3）信托存续期间，受托人运用信托资金购买厦门市行政区域范围内不动产的；（4）信托存续期间，受托人因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等取得厦门市行政区域范围内不动产的；（5）信托存续期间，因原受托人辞任或职责终止，更换受托人的；（6）信托存续期间或信托终止时，受托人根据信托文件约定将不动产权利分配给受益人的。

　　二是变更登记。资产服务信托的受益人发生变更的，应当依法办理变更登记。

　　信托百佬汇记者注意到，与北京、上海相比，厦门不动产信托财产登记试点在登记类型上更加多样化。其中，资产服务信托受益人变更登记是厦门试点的重大突破，此外，增加了委托人以厦门市行政区域范围内不动产追加交付信托财产的情形，受托人运用信托资金购买厦门市行政区域范围内不动产的情形，以及因原受托人辞任或职责终止，更换受托人的情形。

　　不动产信托财产登记办理流程方面，试点方案按照7种登记类型明确了不同的办理流程。

　　例如，受托人接受委托人以厦门市行政区域范围内不动产设立信托需要三步，包括：一是办理信托产品预登记、签署信托文件；二是申请出具证明文件；三是办理转移登记。

　　试点方案提到，信托机构完成信托财产登记后，在信托登记公司办理信托产品登记时，应当提交不动产登记机构核发的不动产权证书。信托产品登记完成后，信托受益人可以向信托登记公司申请办理信托受益权证。具体规则由信托登记公司另行规定。

不动产信托渐次落地试点

　　信托财产登记制度对于发挥信托的灵活性和功能优势、确保财产独立性至关重要。此前，北京、上海等地已先后开展试点。

　　2024年12月，北京率先发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，标志着全国首个不动产信托财产登记试点正式启动。

　　根据该通知，委托人交付的不动产应符合不动产转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托的，信托财产登记适用该通知。

　　4月2日，北京落地了不动产信托财产登记的“双首单”。当日，国投泰康信托和外贸信托分别在通州区和昌平区的不动产登记中心进行了首次不动产信托财产登记，实现了行业内“零的突破”。（详见《北京不动产信托财产登记“双首单”落地》）

　　2025年5月27日，上海印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》，在多个方面进行了创新和拓展。其适用范围为上海辖内信托机构以在上海市行政区域范围内的不动产开展不动产信托业务。此外，还特别明确了慈善组织与信托公司合作通过双受托人模式备案不动产慈善信托的适用情形。

　　办理流程方面，上海构建了不动产信托财产“信托产品预登记—申请出具证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”全周期的办理流程，涉及了从预登记到信托财产分配或处置等环节，有效实现全流程闭环办理。

　　6月9日，上海信托、爱建信托各有不动产信托登记案例在上海落地，标志着不动产信托运用场景进一步拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域。（详见《上海两单落地》）

　　从社会层面来看，不动产信托作为创新的财富管理与传承工具，为养老等民生领域提供了全新解决方案。将“房产装入信托”顺应了市场需求，有利于更好发挥信托在服务实体经济、优化资产配置和保障财富传承中的作用。