金融投资报评论员刘柯

　　昔日“臭水沟”变为年收入40亿元的城市“会客厅”，河边中外游客悠闲地晒着太阳，河里游泳的、玩桨板的自得其乐，沿河新开的一排排首店，让人以为身在巴黎塞纳河……这就是成为网红打卡地的北京亮马河。经过数年的生态修复与文化重塑，现在的亮马河已经成为北京主城区的“文旅金名片”，也是城市更新的一个生动切片。

　　这几天，大家都很关注一个重要会议。每隔十年，中央城市工作会议都会召开一次，每次会议的核心重点都不一样，但大家对会议都充满了期许，因为这是政策的风向标。

　　十年前，城市工作会议重点提及“城市群与区域协调发展”，提出在中西部地区培育发展一批城市群和区域性中心城市，推动形成“以城市群为主体形态的城镇化格局”。这个定调还是在“补量的短板”，城市依旧要做大，只是从东部向西部做，从一线城市向二三线城市做，这与当时房地产处于高速发展的市场环境有很大关系。

　　今年的城市工作会议重在“城市更新”：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”；“转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调”。

　　以前城市要扩张怎么做？主要是外延式扩张，尽量做大，先解决有无问题。而且外延发展的土地资源成本低，建设成果见效快，房地产市场回报相应也比较大。

　　例如成都就是不断向东、向南拓展城市规模，各个新城区建设如火如荼，新区房价远高于中心城区房价。与此同时带来的问题是，新城区建设与中心城区的建设形成鲜明对比。当风光旖旎的兴隆湖成为成都新名片的时候，那些曾经的成都名片比如府南河也承受着迭代更新的压力。

　　在新一轮“城市更新”的催化下，预示着未来的城市将与创新城市、宜居城市、美丽城市、韧性城市、文明城市、智慧城市等多维度建设相关联，并展示出新的空间与机遇。

　　很长一段时间以来，城市的发展在力所能及的范围内，似乎只能在做增量与提存量之间艰难选择。而与城市发展紧密相关的房地产市场，更能体会整个行业与城市发展的冷暖。在城市外延式大刀阔斧拓展的时候，各路房企大军都是一呼百应，拿地开发不亦乐乎。而在房地产市场发展到要提质去库存的时候，城市的发展动力也必须从外延向内涵转变，必须转向新的高质量发展轨道。

　　于是我们看到，新的城市更新，已经不再是简单的棚户区拆迁改造，而是注重城市存量功能的升级。城市发展更注重地方特色，城市管理更注重科学治理。城市的发展更有内生动力，更有韧性。

　　城市更新是大有学问的，不是简单的“拆与建”的关系。数据显示，全国城镇现有房屋存量还有662亿平方米，市政管网高达360万公里，更新改造需求非常巨大。对于这种城市更新，有两笔账可以算：第一笔账是市场账，城市更新改造每年中央和地方年投资超5万亿元，由此带来产业链的递延效应，2025年预计市场规模突破8.6万亿元，2030年有望达10万亿元；第二笔账是人文账，城市治理井井有条，城市设施建设促进居住环境的升级换代，幸福感爆棚之下的城市更新发展才更具可持续性。

　　从亮马河到兴隆湖，正展现出新的投资机遇：一个蕴含十万亿元级规模的巨大市场。