“租约重组最核心的目的是降低成本。回顾租金走势，2021年市场曾出现显著上涨，但随着后续国际经济环境的调整及供应量持续增加，租金水平呈下行趋势。”日前，仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻向《中国经营报》记者说道。
黄臻进一步告诉记者：“特别对于签订长期租约（如5年以上）的大型企业，他们需要重新评估当前租金水平。当企业希望调整租金时，业主方也需要权衡利弊，毕竟既有合同具有法律效力。因此双方会探索替代方案：比如通过延长租期换取降价，或结合企业新的发展策略的需求（如调整经营面积），将新旧面积打包重组为新租约，以实现长期合作的平衡。”
记者注意到，仲量联行不久前发布的《2025年第二季度上海房地产市场回顾与展望报告》显示，2025年第二季度，市场情绪保持谨慎，租金下行持续推动成本驱动型搬迁需求。
具体来看，在零售物业方面，在“促消费”政策和新兴消费趋势推动下，上海零售物业市场租赁需求边际改善，部分品牌对在核心商圈开设旗舰店的意愿增强。投资市场二季度录得23宗大宗交易，投资者对核心区域资产布局持续加码。在利好政策加持和入境旅游市场持续升温的双重推动下，上海酒店市场整体业绩持续向好。
人工智能、集成电路仍是产业园区主要行业需求来源
“租户继续保持对租金成本的高敏感度，积极寻求更有利的租约条款。”黄臻告诉记者，“当前市场竞争中，优质企业对成本敏感度极高，租金下行是明确趋势。就上海这样的成熟市场而言，租金下行在相应周期内存在一定限度，各方对市场基本面仍保持理性预期。”
记者了解到，2025年二季度，成本驱动型搬迁和升级需求仍然是办公楼市场主要需求来源。相关数据显示，上海全市净吸纳量录得约5.73万平方米，黄臻表示：“受全球宏观环境影响，部分租户采取观望策略，市场整体租赁节奏有所放缓。” 中央商务区的租金继续下行，带动来自中央商务区及周边区域的租户搬迁升级。非中央商务区净吸纳量录得约7.42万平方米，其中国有企业和第三方办公运营商构成需求主力。值得一提的是，随着甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，部分乙级办公楼或近郊区域租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。
二季度上海市共计七个甲级办公楼项目竣工交付，均位于非中央商务区，总建筑面积录得413700平方米。中央商务区虽无新增供应，空置率仍环比上升0.2个百分点至16.9%。大量供应于非中央商务区写字楼集中入市，使整体市场空置率环比上升1.2个百分点至24.6%。
记者注意到，二季度甲级办公楼租金保持下行趋势，整体市场持续利好租户方。考虑到市场租金和租户现行租金之间的差距，更多的租户期望与业主进行租约重组谈判。中央商务区租金环比下降2.4%至6.9元/平方米/天。业主方为稳定现有出租率并持续吸引新租户，在续租及新租条件上保持灵活的议价空间。部分业主在延长租期的条件下，同意与租户达成租约重组条款。非中央商务区租金环比下降2.7%至4.5元/平方米/天。据悉，为吸引租户入驻，业主继续提供具有吸引力的租金和激励政策，空置率较高的板块或项目优惠力度加大。
值得注意的是，在产业园区方面，租户延续谨慎的租赁策略，成本驱动的搬迁仍然是产业园区的主要需求类型。据悉，二季度，产业园区净吸纳量录得2.36万平方米。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示：“人工智能、集成电路仍是引领产业园区的主要行业需求来源；科技互联网行业的游戏和新能源汽车产业链相关公司的租赁需求保持韧性。”
相关数据显示，二季度上海市共有四个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得34.37万平方米。相关数据显示，短期内大量新增供应涌入推高上海产业园区整体空置率，全市空置率环比上升2.0个百分点至25.1%。此外，谨慎的租赁需求叠加短期内的大量供应使得市场租金继续承压。二季度，上海产业园区整体市场租金环比下降5.0%至3.6元/平方米/天。
二季度上海核心商圈空置铺位被进一步回填
据悉，在“促消费”政策及新兴消费趋势的推动下，潮玩杂货、运动服饰、娱乐体验及平价餐饮等业态的租赁表现保持活跃。2025年二季度，上海零售市场租赁需求有所改善。黄臻表示：“头部奢侈品品牌、运动品牌、潮玩杂货及本土服饰品牌对核心商圈的旗舰店及概念店选址意愿显著增强，旨在通过旗舰店或概念店提升品牌形象，打造独特的消费体验。”
记者注意到，近期，路易威登在上海启幕了全新概念地标——“路易号”巨轮，不仅为南京西路商圈注入强劲消费动能，更一跃成为上海消费市场的新焦点，吸引众多人前去打卡。
本季度核心商圈无新增供应入市。在供应有限及业主激励措施加码的背景下，核心商圈空置铺位被进一步回填，空置率环比下降0.3个百分点至9.6%。在非核心商圈，位于四川北路的滨港商业中心和位于漕河泾的鑫耀·光环Live于本季度亮相，合计带来21.15万平方米的新增供应。受市场竞争的持续影响，二季度非核心区空置率环比微升0.3个百分点至14.1%。
二季度上海零售物业租金延续下行趋势。核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至43.1元/平方米/天；非核心区域租金环比下降1.8%至15.0元/平方米/天。在市场竞争压力下，业主方继续提供租金优惠及具有吸引力的租赁条款和激励政策以吸引品牌入驻。
记者了解到，相较于零售市场租赁需求的改善，物流地产租赁需求在二季度的表现相对稳定，租赁活动主要由寻求降本的租户驱动。据悉，在各类“促消费”政策的推动下，消费的逐步回暖带动了相关第三方物流企业的租赁活动。例如某本地第三方物流服务商在金山区子市场租赁超过1万平方米面积，同时松江区子市场持续吸引来自食品贸易企业的租赁需求。二季度市场净吸纳量录得6.2万平方米，受新增供应影响，空置率上升至28.7%。
上海物流地产市场供应持续增加，2025年上半年，上海共有超过60万平方米的新增物流面积完工，分布在奉贤区、松江区、青浦区和金山区子市场。预计年内还将有四个项目完工，带来共计约39万平方米新增供应。2025年第二季度，上海物流市场整体租金环比下降5.2%至1.27元/平方米/天。仲量联行中国区产业及物流服务部负责人尹鸿表示：“因租户大多以成本控制为导向，且当前市场空置率仍处高位，业主持续采取较为激进的定价策略。”
投资市场方面，2025年第二季度，上海商业地产市场共录得23宗资产交易，总成交金额达82亿元。二季度单体项目平均成交金额为3.6亿元，较2024年全年均值5.6亿元及2025年一季度的4.8亿元继续下降。成交金额在1亿至3亿元的交易占市场成交宗数的61%，表明中小体量资产流动性有所增强。买家构成方面，高净值投资者及企业买家持续主导市场，贡献总成交金额的88%，其对于街铺式商业资产的集中配置有效维持了市场活跃度。
2025年第二季度，办公资产以38%的成交金额占比稳居首位；长租公寓板块表现亮眼，以27%的占比跃居第二；其次分别为零售物业（18%）、工业（7%）、酒店（4%）、住宅（3%）和产业园区（3%）。值得注意的是，零售物业以35%的成交宗数占比成为本季度最活跃板块。其中，总价1亿至3亿元且交易周期短的街铺式商业资产尤其受到市场青睐。
据悉，从需求结构来看，投资性需求仍占据市场主导地位，占比达66%。区域分布方面，中环内项目贡献了85%的成交金额和78%的成交宗数，核心区域资产集聚效应显著。仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎指出：“投资者对核心区域资产的集中布局，不仅反映了风险偏好趋稳的市场心态，更凸显出上海核心地段资产的稀缺价值和抗风险能力。”
