“半年前你对它爱搭不理，半年后你已高攀不起。”随着2025年上半年，C-REITs（中国境内发行的公募REITs）总市值突破2000亿元，拿出了同期远超大盘及其他基金品类的涨幅业绩，不少投资人才发现投资格局的变化。公募REITs上市四年，从一段时间的不温不火，到今年上市平均首日涨幅26%的突然转变，背后究竟发生了什么？有着“永续现金流”逻辑的公募REITs，特别是产权类REITs，正成为机构资金的增配标的，对于个人投资者而言是否还有投资机会，又该如何参与其中？

　　以商场、购物中心等为底层资产的消费类REITs今年业绩表现抢眼。

　　上半年业绩亮眼 68只C-REITs中67只上涨

　　被称为1000元（上交所上市的REITs场内最低认购门槛是1000元）就可以实现“包租公”“包租婆”梦想的C-REITs投资，是一种低门槛投资不动产的工具，收益主要来自于强制分红政策的分派率以及交易差价。上半年，C-REITs表现抢眼。截至6月30日，今年中证REITs全收益指数环比上涨14.13%，中证REITs（收盘）指数也上涨了11.11%。而在同期，上证综指累计涨2.76%，深证成指累计涨0.48%，创业板指累计涨0.53%。

　　目前，全市场68只C-REITs中67只上涨。资产类别从仓储物流、产业园区等传统领域，扩容至保障性租赁住房、新型基础设施、消费基础设施等十大类。截至7月1日，C-REITs总市值已达到2055.92亿元，持续站稳2000亿元关口。

　　值得关注的是，今年C-REITs频频出现上市首日涨停。近期招募时，中金亦庄产业园REIT更是录得创纪录的1798.42倍认购，公众认购中签率只有0.056%，可谓“一份难求”。

　　“半年前你对它爱搭不理，半年后你已高攀不起”的感叹正是一位中金亦庄产业园REIT的打新投资人发出的。“以2.72元一份来算，要稳中100份，不过272元，锁定的资金要达到49万元左右。现在打新可以说是打了个寂寞。而在半年前不是这样的，基本是按照发行价认购，上市当天涨个3% ~5%左右就很好了。但是到了今年，基本上发行的新REITs首日大多是以30%涨停板来结束的。”

　　分配率和投资收益走高受机构热捧

　　“从2023年一直到2024年底，C-REITs上市平均的首日涨幅只有4%，从持续了两年左右的4%，到2025年开始平均首日涨幅26%，这个转变不是缓慢的，而是突然的，像打开了一个开关。” 戴德梁行广州估价及顾问服务部主管及董事何肇烜表示，C-REITs上市4年以来其实也走过不少坎坷路，尤其是2023年3月REITs年报数据的披露，显示只有不到50%的REITs能达到预期的分派率，大大打击了投资人的信心，也让C-REITs进入市值下滑的阶段。进入2025年之后，C-REITs开始整体迈入溢价状态，溢价发行成为新常态，体现出了资金对其追逐的热度。

　　对比一下产权类C-REITs平均分派率与10年期国债收益率之间的收益差，就能明白为何C-REITs成为2025年受热捧的资产了。数据显示，2021年产权类C-REITs平均分派率4.41%，较2021年末10年国债收益率高1.64%；2022年产权类C-REITs平均分派率3.4%，较2022年末10年国债收益率高0.56%。在市值折价、分派率达不到预期的情况下，购买国债显然是更好的选择。这个情况在2023、2024年逐渐发生变化，C-REITs的收益率逐步走高，2024年产权类C-REITs平均分派率5.08%，较2022年末10年国债收益率高3.4%。在当前的市场环境下，作为国债资产配置跟股票权益性资产配置中间的一个有效补充，相对稳定的分派率和投资收益，让机构的投资资金开始追逐C-REITs的份额。

　　市场普遍认为，政策支持+抗周期是本轮消费类REITs受到热捧的主要原因。展望下半年，有多只消费类REITs正在申报当中，其中包括广州区域的产品，预计未来REITs市场将会持续受到投资人的青睐。

　　（数据来源：戴德梁行）

　　投资提醒1：产权类C-REITs才具有永续现金流概念

　　公众投资者参与REITs认购，一般是通过场内（即平常的股票交易系统）中场内基金-基金认购进行认购，需要提前开通基础设施基金交易权限。也可以通过场外渠道（如代销的基金公司）认购，但一般通过场内认购比较方便，获得配售后上市时可以直接卖出。REITs上市后，交易价格实行涨跌幅限制，上市首日涨跌幅限制为30%，非上市首日涨跌幅限制为10%。

　　对于中小投资者而言，该如何抓住投资的机会？

　　何肇烜表示，相比特许经营权类C-REITs，产权类的C-REITs才具有永续现金流的概念。如果作为长期投资长期配置，可以考虑产权类REITs，目前已经发行的底层资产类别里主要有产业园、仓储物流、保障房和消费基础设施4类。其中，消费类REITs当前表现亮眼，上市以来综合收益近90%，仅2025年就录得综合收益34.1%，是值得关注的类型。

　　从数据来看，已上市的68只公募REITs中，年内涨幅排名前三的分别是嘉实物美消费REIT上涨50.35%、华夏大悦城商业REIT上涨48.33%、华安百联消费REIT上涨44.73%。三只产品都是消费类REITs。

　　对于投资决策的判断，何肇烜表示，“在已上市的8只消费类REITs中，戴德梁行参与了其中6只的申报。这些REITs的底层资产都有三个特点：一是有稳定的经营架构、团队，有大的商管长期稳定经营是重要的前提；二是租户组合、租金结构已经稳定，达到了非常高的经营水准；三是这些商业在新一线城市中占据了不可替代的核心位置。”这些都可以作为筛选底层资产的考察标准。

　　排排网财富公募产品经理朱润康则建议，经营稳健的保租房和生态环保REITs可作为首选，可以关注回调时的布局时机；能源REITs业绩波动致价格回落，也会出现配置机会。此外，可以关注存在预期差、运管能力强的消费基础设施 REITs；部分估值合理、经营有韧性的产业园区资产也值得留意 。

　　投资提醒2：关注底层资产质量与现金流状况

　　在REITs打新方面，朱润康提醒，投资者需要关注底层资产质量与现金流状况，这是决定投资价值的关键；考虑配售比例，资金多但配售低会影响收益；注意流动性风险，部分REITs盘子小，交易可能不活跃。“不可盲目打新，虽首日大涨常见，但仍有破发可能。此外，要了解网下获配份额限售条款，不同项目规定有差异。”朱润康说。

　　投资者在二级市场买卖时，需注意关注底层资产质量与现金流，避免高溢价买入。还需留意流动性风险，部分产品交易可能不活跃。同时，要理性看待价格波动，不盲目跟风，可根据自身风险承受能力和投资目标，坚持长期投资理念。