在全球经济深度融合与变革浪潮下，中资企业积极开拓海外市场已成为塑造全球产业格局的关键力量，其中制造业出海表现尤为亮眼，中国企业的海外投资模式正加速从轻资产试水转向自建生产基地。日前，第一太平戴维斯发布了最新的房地产市场研究报告及《中资企业出海报告》。数据显示，在政策引导、产业创新与消费升级的多重共振下，商业市场呈现出稳中回暖的发展态势。而中资企业出海热点区域在发生变化，投资模式也在升级。

　　广州写字楼物业市场仍将处于供需关系调整期及需求结构升级期。

　　从写字楼市场来看，今年上半年，市场共八个新项目交付入市，合计带来32.3万平方米供应面积。由于企业普遍继续执行严格的成本控制战略，选址青睐于租金门槛、租用成本更低的物业，且鲜有面积扩张需求，市场整体办公增量需求有限。全市半年度净吸纳量录得3.7万平方米，较上年同期回落21.2%。加之新增供应集中放量的结构性影响，让全市平均空置率环比上升1.5个百分点、同比上升4.1个百分点，期末录得22.6%。

　　从区域来看，国际金融城和琶洲两个新兴商务区继续以其高性价比优势吸引企业搬迁，片区内有数宗瞩目交易达成。上半年，两片区净吸纳量合计录得5.4万平方米，成为市场去化的主要推动力。从行业来看，金融、传媒及娱乐、零售及贸易行业成交表现相对更优，交易数量及交易面积占比均居前三，合计贡献逾半数市场成交。

　　2025年第三季度，预计将有9.8万平方米新增供应入市，推动总存量升至760.3万平方米。届时，市场存量规模将较2024年末扩张5.9%。因此，中短期而言，广州写字楼物业市场仍将处于供需关系调整期及需求结构升级期。在新增需求较为有限的背景下，国际金融城、琶洲等新兴片区更多项目的集中入市将继续对存量市场造成冲击，写字楼资产表现预计承压。同时，随着传统产业的升级及本地信息文化产业的发展，市场有望迎来更多源自服务于传统行业的信息技术支持类企业、新媒体交互、手游全链条运营企业的租赁需求。

　　从商业零售市场来看，2025年下半年，预计将有39.8万平方米新增供应入市。至年末，市场总存量预计扩容6.2%，并突破800万平方米。可以看到，上半年，品牌拓店节奏整体趋缓，存量项目多以小幅招商调改为主。核心商圈优质项目继续进行品牌组合升级及布局优化，引入部分新店、首店。同时，业主及品牌亦尝试开展多元化推广活动吸客引流。“质价双优”“情绪价值”“悦己体验”等逐渐成为消费者关注的重点。体验式消费场景及休闲悦己类品牌将成为拉动消费的重要增长点，宠物、运动休闲、文化IP相关品牌需求或持续增长。

　　随着产业格局的变化，中资企业积极开拓海外市场成为市场热点，经过几年的探索，中资企业全球化发展呈现出新图景，不仅出海热点区域发生变化，而且投资模式也在升级。

　　第一太平戴维斯广州投资及资本市场部、产业及物流地产服务部负责人张明杰表示，企业出海已从早期的产品出口迈入规模化、体系化的产业布局新阶段。这一深刻变革背后，是开拓新市场、成本攀升驱动外迁、应对贸易壁垒优化全球布局、政策支持保驾护航、技术与市场多元需求吸引五大核心要素协同发力。当前，中国制造业企业积极开拓海外版图，东南亚地区凭借其强劲的经济增长动能、年轻化的人口红利以及快速崛起的中产消费市场，成为投资焦点，也是中资企业出海的重要目的地。

　　近年来，受市场拓展、成本优化及地缘政治等多重因素驱动，中国企业的海外投资模式正加速从轻资产试水转向自建生产基地。展望未来，中资企业出海将迎来质的飞跃与结构性升级。张明杰表示，在全球化加速、模式变革与企业韧性增强背景下，中国企业的全球化策略正经历深刻调整，不仅从单一产品输出转向全产业链出海，更着力优化全球供应链布局以提升韧性与灵活性，同时强化品牌建设并深化海外本土化运营。