新华财经北京7月7日电戴德梁行7日发布的《2025年二季度北京写字楼零售市场报告》显示，二季度北京写字楼市场租金降幅持续收窄，零售市场在政策支持下迎来新项目集中入市与存量改造提速，外资机构对中国内地公募REITs市场的布局亦显著加速。

　　写字楼市场：租金调整筑底续租与TMT行业为成交主力

　　数据显示，二季度北京写字楼市场没有新增供应入市，甲级写字楼总存量维持在1368万平方米，北京市和五大核心商圈市场季度净吸纳量分别为39677平方米和-3984平方米。"本季度租赁活跃度受需求端收缩影响显著，"戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗指出，"企业扩张意愿减弱及退租和缩租现象导致本季度租赁活跃度欠佳。"

　　上半年，北京市写字楼市场半年度净吸纳量达19.4万平方米，同比增长2.5%，空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9%；五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米，同比增长9.0%，空置率降至10.9%。租金方面，自2023年下半年开始，历经7个季度调整后，北京市租金环比下降2.3%至每月每平方米人民币221.94元，五大核心商圈租金环比下降2.6%至每月每平方米人民币257.58元，降幅呈收窄态势。

　　下半年，北京甲级写字楼市场预计仍无新增供应入市，市场的持续去化或将推动空置率继续下调。2026-2028年，市场将继续迎来约180万平方米的未来供应，其中中央商务区和望京-酒仙桥区域新增供应占比高达70%，未来，此两个区域相较其他区域将面临更高的空置率和更严峻的去化压力。

　　戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，目前业主方对租金的让度空间已接近极限，市场处于筑底横盘阶段，预计2025年底租金或将趋于稳定。在产业方面，根据今年北京政府工作报告中的产业发展指引，20个未来产业（如人形机器人、商业航天、生物制造等）将驱动北京写字楼市场需求提升。

　　零售市场：政策驱动商业焕新，文商旅体融合成新趋势

　　二季度，北京零售市场新增的三个项目为市场带来20万平方米的优质零售空间，购物中心总存量升至1686万平方米。存量改造持续推进，中海大吉巷、双井京东Mall等项目开业，北京华堂·新辰汇、北京双安商场、北京友谊商店等项目完成分区域升级，西单商场改建及朝外片区更新二期获批，北京商务局发布的改造资金支持政策，进一步推动北京零售市场的升级焕新。

　　据悉，北京下半年将新增五个优质零售项目，为市场带来超过50万平方米的优质零售空间，远郊新建项目及传统商圈更新项目为供应主力。戴德梁行北区商业部主管孟祎表示，北京持续推进特色商业街区的打造，奥园City街、大屯里商业街及隆福寺商业街区等特色街区将融合文、商、旅、体等多元元素重塑消费场景，为北京的零售市场注入新活力。

　　今年，北京发布多项政策助力零售市场提质升级。根据《北京市扩大时尚消费专项行动方案》，未来商圈升级改造、首店品牌引入及对国潮和老字号品牌的支持等都将成为激发市场消费潜力的主要手段。

　　资本市场：外资加速布局中国内地公募REITs市场，大宗交易市场回暖

　　一季度，外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升，显示出对中国资产的长期信心。4月16日晚间，华夏基金上报了首只由外资发起的消费类REIT——华夏凯德商业资产REIT，总规模约为28亿元人民币，首批纳入的底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭。

　　当季，全球最大的物流地产公司安博（Prologis）在中国注册的外商独资私募机构——安博（北京）私募基金管理有限公司，完成私募股权、创业投资基金管理人的登记，并申报了华夏安博仓储物流REIT，戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝对此表示，外资项目的落地将增强市场对公募REITs的信心，吸引更多优质资产入市。

　　上半年，北京产业园市场处于"供应阶段性上行与需求结构性变迁"叠加期。以生物医药为代表的产业载体迎来集中交付高峰，尤其在昌平及大兴等区域形成聚集趋势，导致短期内区域供需矛盾加剧，细分市场租金持续承压下调。运营层面，各大运营主体逐步转向"服务+生态"的竞争格局，通过构建园区级生态、产业联盟协作机制、数据平台赋能等方式构筑差异化壁垒，形成从"资产比拼"转向"生态争夺"的新态势。

　　戴德梁行北区产业地产部主管路煜表示，短期来看，存量企业扩租放缓叠加新增需求不足导致空置率或维持高位，运营方采取"以价换量"策略，租金普遍缺乏上涨动力，但长期来看，北京市高精尖产业、未来产业的发展以及产业创新与科技创新双重发力，将释放潜在租赁需求。