央广网北京6月25日消息（记者牛谷月）一边是城市更新和盘活存量资产的迫切需要，一边是投资者对多元化投资产品的需求增加……近年来，公募REITs等金融工具的创新落地在金融市场扮演愈发重要的角色。

　　随着项目的渐次落地，公募REITs能否成为助力城市资产盘活的重要工具？已上市项目的落地成效如何？发展中又面临哪些堵点？

　　保租房REITs产品表现稳健

　　作为我国资本市场2021年推出的新一类金融产品，公募REITs从上市伊始就受到广泛关注。我国公募REITs底层资产以基础设施类为主。Wind数据显示，截至2025年5月末，公募REITs市场成功上市66单项目，总发行规模接近1800亿元，总市值超2000亿元。当前66单项目中，保障性租赁住房类REITs共8单，数量占比12.12%。

　　值得注意的是，6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目。上交所有关负责人表示，这也标志着公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局进一步形成，REITs常态化发行加速向前迈进。据介绍，华夏北京保障房REIT此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元，扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率，有利于丰富项目资产组合，提升投资人收益回报，并为原始权益人筹措权益性资金投入北京市保障性住房市场建设。

　　整体来看，现有保障性租赁住房REITs二级市场表现良好。中信证券研报指出，数据显示，截至2025年6月10日，已上市8只保租房REITs产品较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均上涨19.7%，高于REITs市场整体水平。2025年之前发行的6只产品平均现金分派率2.81%，实际分派率2.82%。

　　近日，央广财经记者调研走访了国泰君安城投宽庭保租房REIT基础设施资产――江湾社区项目。项目基金管理人介绍，该基金自于上海证券交易所正式上市以来，整体业绩表现持续稳健，底层资产运营符合预期。其介绍，2024年作为上市首个完整运营年，基金层面实现总收入约1.80亿元，实现合并EBITDA约1.28亿元，全年可供分配金额约1.31亿元，基金层面核心指标均超出招募说明书预测值。

　　国泰君安城投宽庭保租房REIT原始权益人表示：“上海城投控股通过发行REITs，不仅为项目投入拓宽资金来源，还为投资者提供了长期稳定收益。”

　　助力城市资产盘活

　　上海城投控股投资有限公司副总经理张毅在接受央广财经记者采访时表示，从数据上看，上海目前有大量的写字楼面临年限较长、出租率下降的问题，如何盘活和做好城市更新，保障性租赁住房REITs能发挥重要作用。“保租房的建设和投资是重资产，靠一两家企业是不可能能完成的，在此背景下，REITs通过资产证券化为其打开了资金退出通道。”张毅说。

　　张毅提到，从意义上来说，“从募集资金，收购、盘活存量资产，进行不同程度的改造或新建，通过专业运管团队进行运营，达到发行或者扩募的条件以后，（资产）装入公募REITs平台，然后用募集的资金继续做城市更新、盘活存量，它是一个可持续发展的闭环。”

　　业内人士指出，基础设施建设投资具有资金投入量大、回收周期长等特点，主要依赖信贷和债券融资，形成了重资产、高杠杆、低周转的特征。而REITs是权益融资工具，通过将基础设施资产转让至公募基金，可以提前回收底层资产资金，为早期投资提供退出渠道，降低企业杠杆率。回收的资金以项目资本金的方式投资新项目建设，带动形成良好的投资循环。

　　打通堵点，共商良策

　　作为一项较新的金融工具，保障性租赁住房REITs在盘活存量资产、助力城市更新的过程中，也面临不同程度的堵点和难点。

　　央广财经记者了解到，过去几年租赁住房的供给主要来自于地方新出让地块的保障性住房建设，随着严控增量政策的推行，以及大部分城市“十四五”期间保租房筹集任务完成超过80%，2025年筹集目标较2024年下降。中信证券研报指出，租赁住房供给方式将从过去新出让地块的保障性住房建设转为商品房收储、商改住等存量优化。“我们认为，对租金影响因素而言，供给并不会明显收缩；但对于REITs市场来说，产权更为清晰的新建项目数量可能越来越少。”

　　据悉，政策要求下，商品住房项目往往配建不低于总面积15%的公租房。但是由于其资产产权难以单独剥离，目前这部分保障性住房的资产证券化实现路径还有待探索。

　　此外，业内人士表示，在盘活存量资产的过程中，例如应急用房等存量资产往往位置偏远，租金定价难以匹配当时建造成本；而市中心的很多房产往往已运营较长年限，产权剩余时间较短，这些问题对租赁住房项目的估值有较大影响。专家表示，这些项目的推进还需各方联手，共同打通堵点，助力资产盘活的畅通循环。